Chuyên gia cảnh báo rủi ro gói vay mua nhà lãi suất thấp

Nhiều chủ đầu tư tung các gói vay mua nhà lãi suất 5-6% một năm, song chuyên gia cảnh báo rủi ro dòng tiền của người mua khi hết thời gian ưu đãi.

Tại tọa đàm "Bất động sản 2026: Giải mã vùng xanh cơ hội" ngày 6/5, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho biết nhiều chủ đầu tư đã tung ra các gói vay 5-6% một năm để kích cầu. Mức này thậm chí thấp hơn lãi suất huy động, trong bối cảnh mặt bằng vay mua nhà vẫn neo cao.

Ông Minh cho rằng người mua cần nhìn vào bản chất các chương trình này, thay vì chỉ thấy mức lãi hấp dẫn ban đầu. "Đây có thể chỉ là hình thức 'cắt lãi' ngắn hạn, khi chi phí ưu đãi thực tế được phân bổ vào giá bán, nên chưa hẳn là lợi ích thực", ông nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính - bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng với người mua ở thực, giá bán vẫn là yếu tố quyết định. Ông phân tích, về bản chất, chi phí của phần lớn các chương trình cố định lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc đều đã được tính vào giá. Khi hết thời gian hỗ trợ, lãi suất thả nổi có thể cao hơn mặt bằng thông thường, người mua thường bị ràng buộc với ngân hàng tài trợ dự án hoặc phải chịu phí tất toán trước hạn cao nên dễ là bên bị động.

"Về dài hạn, người mua ở thực vẫn quan tâm giá bán có phù hợp hay không, còn nhà đầu tư sẽ cân nhắc lợi nhuận kỳ vọng và khả năng thoát hàng", ông nhìn nhận.

Bất động sản khu vực tỉnh Đồng Nai, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Ở góc độ tài chính cá nhân, ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Real, cho rằng rủi ro lớn nhất khi mua bất động sản không nằm ở thị trường mà ở cấu trúc tài chính của người mua. Việc sử dụng đòn bẩy cao trong khi thu nhập thiếu ổn định có thể dẫn đến mất khả năng chi trả khi lãi suất biến động.

Theo ông, người mua cần tính toán khả năng tài chính trong dài hạn, tối thiểu 3-10 năm, thay vì chỉ dựa vào dòng tiền ngắn hạn. Tỷ lệ vốn tự có nên duy trì ở mức 50-60%. Trong trường hợp người mua tận dụng lãi suất ưu đãi để tăng tỷ lệ vay, phần tiền còn lại cần được giữ làm vùng đệm tài chính, đủ trả nợ trong 1-3 năm để tránh rủi ro khi thu nhập gián đoạn.

Trong khi đó, ông Huỳnh Trung Minh khuyến nghị người mua cần tính toán vòng đời khoản vay, từ thời gian hỗ trợ, biên độ điều chỉnh đến tổng chi phí phải trả. Ông cũng lưu ý số tiền trả nợ gốc và lãi hàng tháng của người mua không nên vượt quá 40% thu nhập để đảm bảo an toàn tài chính.

Theo các chuyên gia, thay vì chỉ nhìn vào ưu đãi tài chính, người mua cần tập trung vào ba tiêu chí gồm vị trí, pháp lý và khả năng khai thác. Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc chiến lược và đối ngoại Smartland, gợi ý người mua cân nhắc các dự án sở hữu vị trí "không thể thay thế" như ven sông hay gần hạ tầng lớn. Những sản phẩm có tính khan hiếm này được dự báo sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền trong 3-5 năm tới.

Ông Đăng cho rằng, việc chấp nhận mua đắt hơn 10-15% để đổi lấy một dự án hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch là "chiến lược an toàn hơn hẳn so với việc săn hàng giá rẻ tiềm ẩn rủi ro".

Đánh giá về bức tranh hạ tầng, ông Tạ Trung Kiên cho rằng sự phát triển của Vành đai 3 và mạng lưới metro đang tạo ra những "vùng xanh" tăng trưởng mới. Sự kết hợp giữa giao thông liên vùng và xu hướng dịch chuyển dân số sẽ mở ra dư địa lớn cho các đô thị vệ tinh như khu vực vùng ven TP HCM (Hóc Môn, Củ Chi), hay tỉnh Tây Ninh, Đồng Nai.

Phương Uyên