Cuộc khủng hoảng quật ngã tư duy mua nhà của người Trung Quốc

Khủng hoảng bất động sản kéo dài và thu nhập bấp bênh khiến người Trung Quốc từ bỏ tư duy an cư lạc nghiệp để chuyển sang thuê nhà.

Trong khi hàng chục triệu người Mỹ gánh trên vai những khoản vay học tập và phải mất nhiều năm trả nợ, khiến thuê nhà trở thành lựa chọn duy nhất, thì những người đồng trang lứa với họ ở Trung Quốc đã bắt đầu lên kế hoạch mua căn nhà đầu tiên ngay khi vừa tốt nghiệp đại học.

Tuy nhiên, nền kinh tế suy yếu và cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài đang đảo ngược xu hướng mua nhà ở Trung Quốc.

Một dự án bị bỏ hoang của tập đoàn Evergrande tại quận Doanh Tuyền, thành phố Phụ Dương, tỉnh An Huy, ngày 14/4. Ảnh: AFP

Năm ngoái, doanh số bán nhà mới đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2014 khi chỉ đạt 7,3 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,06 nghìn tỷ USD), so với mức 16,2 nghìn tỷ nhân dân tệ (2,3 nghìn tỷ USD) vào năm 2021, thời kỳ đỉnh điểm bùng nổ.

Tính theo số lượng nhà bán ra, doanh số đã giảm 8,7% vào năm ngoái, theo phân tích của các nhà kinh tế từ tập đoàn tài chính Macquarie hồi tháng 1. Họ lưu ý rằng "chưa thấy điểm dừng" cho xu hướng sụt giảm này.

Nhiều người đang có ý định mua nhà chùn chân vì e ngại phải gánh một khoản vay thế chấp. Trong số đó có Cai Youcheng, nhà thiết kế đồ họa 36 tuổi ở Bắc Kinh đang hoãn kế hoạch mua nhà thời điểm này.

Thuê nhà khiến anh có cảm giác mình như dân du mục và anh cũng không thoải mái khi không thể tự do trang trí căn hộ theo ý muốn. Nhưng Cai vẫn tiếp tục chọn thuê nhà trong thời gian tới.

"Đối với cá nhân tôi, nếu thực sự làm một bài toán tính toán, việc thuê nhà thực ra lại hợp lý hơn. Nhưng sâu thẳm bên trong, tôi vẫn rất muốn sở hữu một không gian của riêng mình", Cai nói.

Khách tham quan xem nhà tại văn phòng bán hàng ở Thái Nguyên, tỉnh Sơn Tây, miền bắc Trung Quốc, ngày 20/3. Ảnh: AFP

Thời hoàng kim

Trong văn hóa Trung Quốc, sở hữu bất động sản không chỉ đại diện cho sự ổn định tài chính và địa vị xã hội, mà còn cho thấy một người đang chăm lo tốt cho gia đình của mình, theo Eric Fong, giáo sư chủ nhiệm bộ môn xã hội học tại Đại học Hong Kong.

"Giá trị Nho giáo truyền thống nhấn mạnh rất nhiều vào gia đình và mọi thứ đều nên bắt đầu từ gia đình", ông nói.

Quan niệm này càng phát triển mạnh mẽ từ những năm 1980, khi Trung Quốc bước vào kỷ nguyên tự do hóa kinh tế với tốc độ chóng mặt. Mô hình nhà ở do cơ quan phân phối dần bị thu hẹp, nhà nước chuyển sang khuyến khích tư nhân sở hữu nhà. Xu hướng này tiếp tục tăng tốc vào thập niên 1990 với hàng loạt chính sách trợ cấp lớn từ chính phủ.

"Rất nhiều người, chỉ sau một đêm, đã trở thành chủ sở hữu nhà với mức giá rất rẻ", Huang Youqin, giáo sư địa lý và quy hoạch tại Đại học Albany cho biết.

Điều này đã chạm đúng vào một triết lý cốt lõi khác trong văn hóa Trung Quốc là thói quen tiết kiệm. Sở hữu một ngôi nhà trở thành kênh đầu tư phổ biến nhất khi giá bất động sản tăng phi mã.

Những người di cư từ nông thôn cảm thấy được đón nhận hơn nếu họ sở hữu một ngôi nhà tại thành phố nơi họ đến sinh sống, trong khi các bậc cha mẹ lựa chọn mua căn hộ cho con cái để các con tăng cơ hội kết hôn.

Tất cả những điều này đã góp phần đưa Trung Quốc trở thành một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới: cứ 10 hộ gia đình thì có 9 hộ sở hữu nhà riêng, theo báo cáo từ nhiều cuộc khảo sát và tạp chí học thuật.

Trong thời kỳ hoàng kim bất động sản kéo dài gần 20 năm tại Trung Quốc, các căn hộ trên 93 m2 trong các tòa chung cư chọc trời thuộc các khu đô thị cao cấp luôn được bán sạch một cách nhanh chóng.

Trong khi đó, tại Mỹ, nơi bất động sản ngày càng đắt đỏ và vượt quá khả năng chi trả, sinh viên tốt nghiệp đại học thường bị bủa vây bởi các khoản vay học phí, tỷ lệ sở hữu nhà ở mức 65%, theo Cơ sở dữ liệu Nhà ở Giá rẻ của OECD.

Ở các nước phương Tây khác, nhiều người chấp nhận việc thuê nhà cả đời mà không có hy vọng nối gót cha mẹ và ông bà mua được nhà riêng.

Vỡ bong bóng

Nhưng chuỗi ngày hoàng kim không thể kéo dài mãi. Trong thời kỳ bùng nổ, nhiều nhà phát triển bất động sản đã tích tụ những khoản nợ khổng lồ. Tình trạng cung vượt quá cầu đã dẫn đến vô số "khu đô thị ma" và các dự án bỏ hoang. Chính quyền địa phương quản lý yếu kém, vừa muốn thổi phồng các con số thành tích vừa muốn tìm đầu ra cho lượng bê tông và thép dư thừa khổng lồ, khiến vấn đề càng thêm trầm trọng.

Hệ quả là chính phủ trung ương năm 2020 phải thực hiện các biện pháp quyết liệt để siết chặt bất động sản, lĩnh vực chiếm tới 30% hoạt động kinh tế của cả nước.

Động thái này bắt đầu hạn chế được các công trình xây dựng có vấn đề, nhưng cũng giáng đòn nặng nề vào các chủ sở hữu nhà khi giá bất động sản lao dốc tự do. Người mua rơi vào cảnh đối mặt những căn hộ chưa hoàn thiện hoặc bị chậm tiến độ khi nhiều nhà phát triển lớn vỡ nợ hoặc phá sản.

Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, bị tòa án Hong Kong ra lệnh thanh lý tài sản năm 2024. Các nhà phát triển bất động sản lớn khác cũng cho thấy dấu hiệu kiệt quệ như Country Garden hay Vanke.

Nguy cơ trước một cuộc chiến thương mại với Mỹ cũng như tiêu dùng nội địa suy yếu càng khiến những người đang muốn mua nhà như Cai phải suy nghĩ lại. "Tôi có kế hoạch mua nhà nhưng chắc không phải trong vài năm tới. Tôi sẽ không mua nhà trong tương lai gần", anh nói.

5 năm kể từ làn sóng vỡ nợ đầu tiên của các nhà phát triển bất động sản, lĩnh vực này vẫn chưa hồi phục. Giá nhà mới tiếp tục đà sụt giảm trong tháng 3 trên phạm vi toàn quốc, dù một số thành phố lớn ghi nhận tình trạng cải thiện so với tháng trước.

Giới lãnh đạo Trung Quốc đã đưa ổn định thị trường nhà ở vào chương trình nghị sự. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng chính quyền trung ương đang bận tâm đến việc thúc đẩy tiến bộ công nghệ khoa học kỹ thuật hơn là đưa bất động sản quay lại vị thế là động lực kinh tế như trước đây.

Zhang Xiaoduan, trưởng bộ phận dịch vụ phát triển kinh doanh khu vực phía nam và miền trung Trung Quốc của công ty bất động sản Cushman & Wakefield, chỉ ra sự không thống nhất giữa những gì chính quyền mong muốn và thực tế tại địa phương.

"Những tín hiệu này vẫn chưa thể giúp sức mua thực tế trên thị trường tăng lên, hay khiến nhu cầu mua nhà của người dân phục hồi nhanh chóng", Zhang nói.

Trung Quốc năm 2025 ghi nhận mức tổng thặng dư thương mại toàn cầu là 1,2 nghìn tỷ USD, mức cao lịch sử, và nền kinh tế đạt mục tiêu tăng trưởng 5%. Tuy nhiên, thành công từ xuất khẩu hầu như không lan tỏa đến người dân bình thường để chuyển hóa thành sức mua giúp đảo ngược tình trạng suy thoái bất động sản hiện nay.

Mandy Feng, 30 tuổi, sống cùng chồng và con gái trong căn hộ đi thuê ở thành phố Côn Minh, tây nam Trung Quốc. Cô cho rằng các biện pháp kích thích mà chính phủ đưa ra không thể xoa dịu nỗi lo của người dân trước một triển vọng kinh tế bất định.

"Giá bất động sản đang thấp, nhưng nền kinh tế lại không tốt", nhiếp ảnh gia này cho hay. "Không phải là người dân không muốn mua. Khi tất cả mọi người đều bị ảnh hưởng bởi thu nhập bấp bênh và không kiếm được nhiều tiền, thì không ai dám vay tiền mua nhà cả".

Zou Meng, người làm nghề giao hàng, dắt tay con gái rời căn hộ đi thuê ở thành phố Thâm Quyến, ngày 19/8/2025. Ảnh: AFP

Đối với thế hệ đã sở hữu nhà, cuộc khủng hoảng cho thấy đầu tư vào bất động sản cũng đi kèm nhiều rủi ro. "Người dân nhận ra thị trường có thể trải qua những giai đoạn biến động, điều này khiến họ thận trọng hơn nhiều đối với các quyết định mua nhà nhằm mục đích đầu tư", bà Zhang từ Cushman & Wakefield đánh giá.

Thế hệ hiện tại cũng có tư duy khác so với cha mẹ và ông bà. Zoe Zhang, người mẹ 35 tuổi, cho hay "rất có thể sẽ không" mua nhà cho con cái, dù chính bản thân cô từng phải dựa vào sự giúp đỡ của bố mẹ để mua căn hộ hiện tại ở Bắc Kinh.

"Thị trường Trung Quốc đang dần trở nên giống với các nước phương Tây, nơi mà việc thuê nhà có thể sẽ trở thành xu hướng chính trong tương lai", nữ giám đốc quan hệ công chúng nói.

Hồng Hạnh (Theo CNN)