22 hours ago
3
Sáng 12-5, báo Tài Chính - Đầu Tư tổ chức hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" - Ảnh: C.T.
Đó là nhận định của nhiều chuyên gia, lãnh đạo ngân hàng và cả doanh nghiệp có mặt tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do báo Tài Chính - Đầu Tư tổ chức sáng 12-5 tại TP.HCM.
Luật hóa nhà ở giá phù hợp
Trước bối cảnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp còn thiếu hụt nghiêm trọng, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết đang nghiên cứu đưa cơ chế phát triển phân khúc này vào Luật Nhà ở sửa đổi.
Theo bà Hằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường.
Trong quý 1-2026, cả nước có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm hơn 7.000 căn.
"Hiện nay nhu cầu ở thực là rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn còn hạn chế", bà Hằng nói.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này cũng đang nghiên cứu cơ chế phân định giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định đối tượng được tiếp cận nhằm tránh tình trạng chính sách bị lợi dụng hoặc rơi vào tay giới đầu cơ.
Việc phát triển phân khúc này cần đi kèm cơ chế kiểm soát giá bán phù hợp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Trước thực tế giá bất động sản quá cao so với thu nhập của đa số người dân, bà Hằng cho rằng nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, "thổi giá" và thiếu minh bạch thông tin thị trường.
Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1-7 tới.
Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản. Khi thị trường minh bạch hơn, người dân và nhà đầu tư sẽ có đầy đủ dữ liệu để đưa ra quyết định, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - Ảnh: C.T.
Cần tăng mạnh nguồn cung nhà ở trung cấp
Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường hiện tồn tại "khoảng trống lớn" ở phân khúc nhà dành cho nhóm thu nhập trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.
Ông Lực cho rằng nhóm khách hàng này không đủ khả năng tiếp cận nhà ở cao cấp nhưng cũng khó đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp lại rất hạn chế. "Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án", ông nói.
Ông Lực cũng đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Cùng đó là sớm đưa quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để tạo thêm nguồn lực cho thị trường.
Ở góc độ thị trường vốn, ông Huỳnh Anh Huy - Giám đốc phân tích ngành của Công ty Chứng khoán Kafi - cho rằng nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn đang được giao dịch thấp hơn 30 - 40% so với giá trị tài sản ròng thực tế.
Dù kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc đã cải thiện trong quý 1 nhờ bàn giao dự án, thị trường vẫn thận trọng do lo ngại về chính sách tiền tệ và khả năng tiếp cận vốn.
Cùng đó, ông Huy nhận định doanh nghiệp bất động sản vẫn còn dư địa huy động vốn qua trái phiếu, IPO và thị trường chứng khoán, nhất là trong bối cảnh Việt Nam được kỳ vọng nâng hạng thị trường mới nổi.
Tín dụng vẫn tập trung cho nhu cầu ở thực
Ở góc độ tín dụng, bà Lê Thị Thi - Trưởng phòng tổng hợp Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 - cho biết đến tháng 3-2026, dư nợ bất động sản tại khu vực 2 chiếm khoảng 27,5% tổng dư nợ, tăng 2,34% so với cuối năm trước và tăng 21,39% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.HCM có dư nợ bất động sản chiếm 28,61% tổng dư nợ địa bàn, còn Đồng Nai là 17,61%.
Theo bà Thi, dòng vốn hiện chủ yếu vẫn hướng vào nhu cầu tự sử dụng. Tỉ trọng cho vay người mua nhà để ở duy trì khoảng 66% tổng dư nợ bất động sản từ cuối năm 2025 đến nay. Với gói tín dụng 145.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội, lãi suất hiện giảm còn 6,1%/năm với chủ đầu tư và 5,6%/năm với người mua nhà.
Trong khi đó, ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc khối khách hàng cá nhân Ngân hàng ACB - cho biết ngân hàng đang tập trung nguồn vốn cho nhu cầu mua nhà ở thực, thay vì đầu cơ. ACB đánh giá khách hàng dựa trên mục đích sử dụng thực tế và xem lãi suất như "công cụ lọc" để hạn chế đầu cơ.
Ngân hàng này hiện kéo dài thời hạn cho vay từ 20 năm lên 30 năm để giảm áp lực trả nợ trong giai đoạn đầu.
