8 hours ago
8
Định hình lại thị trường
Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.
Giá chung cư sẽ không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nói hoàn toàn ủng hộ quy định ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư và hạn chế phân lô bán nền. Ông Thắng cho biết, đây không phải là động thái mới mà trước đây đã được quán triệt, cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đang được áp dụng hiện hành.
Bên cạnh đó, định hướng phát triển đô thị theo chiều dọc, tạo ra những đô thị nén, mật độ cao cũng đã từng bước nhận được sự quan tâm chỉ đạo hết sức quyết liệt từ Chính phủ. Đơn cử như tại TPHCM, liên tiếp các văn bản được ban hành như Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD, Quyết định 3651/QĐ-UBND phê duyệt ranh giới 5 khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 2…
“Dù vậy, hầu như rất khó để có thể đưa ra dự báo về giá đất nền hay chung cư sẽ tăng hay giảm khi mà thanh khoản thị trường hiện nay đang phụ thuộc vào rất nhiều biến số đến từ các biến động chung của nền kinh tế, bất ổn địa chính trị toàn cầu, áp lực từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay mua bất động sản liên tục neo ở mức cao, kéo dài từ thời điểm cuối năm 2025 đến nay”, ông Thắng nói.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá, Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18 ban hành trước đó. Thực tế, nhà chung cư sử dụng có thời hạn đã quy định ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai, Luật Xây dựng nhưng Nghị quyết 21 làm rõ hơn về vấn đề này.
Ông Châu khẳng định, điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại không chỉ là khả năng giảm giá nhà, mà còn là việc định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ.
“Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng quan trọng để Việt Nam từng bước xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân”, ông Châu nói.
Giá đất nền, chung cư sẽ ra sao?
Tương tự, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding cho rằng, định hướng của Trung ương qua Nghị quyết 21 rất rõ ràng, chuyển dịch mô hình phát triển đô thị từ chiều rộng (phân lô bán nền, dàn hàng ngang) sang chiều cao (nhà chung cư, dồn tập trung dịch vụ, hạ tầng).
Phát triển chung cư giúp tăng mật độ cư trú, tiết kiệm tối đa tài nguyên đất đai, đồng thời tối ưu hóa việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, tiện ích công cộng, mô hình đô thị gắn liền giao thông công cộng - TOD).
Nhóm đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng thì giá sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản.
Và đây cũng là bước đi quyết liệt nhằm chấm dứt tình trạng “găm đất, bỏ hoang” gây lãng phí nguồn lực tài nguyên của xã hội và ngăn chặn các cơn “sốt đất ảo” làm méo lệch thị trường tại các vùng ven đô, tỉnh lẻ.
Về diễn biến giá bất động sản, từ tác động của Nghị quyết số 21-NQ/TW, ông Hùng cho biết, chung cư sẽ không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa. Cụ thể, chung cư xây mới thuộc phân khúc cao cấp, vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và còn niên hạn dài vẫn sẽ thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dòng tiền cho thuê. Chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu giá hợp lý hơn, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở giá mềm cho người có thu nhập trung bình thấp.
Với đất nền thì nhóm có pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn, giá sẽ tiếp tục ở mức cao và có thể tăng nhỉnh hơn do tâm lý người dân muốn tìm nguồn trú ẩn tài sản sở hữu lâu dài, không bị ràng buộc bởi niên hạn công trình. Nguồn cung nhóm này sẽ cực kỳ hiếm do chính sách hạn chế cấp phép phân lô mới.
Nhóm đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng thì giá sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản. Khi các chính sách siết phân lô bán nền đi vào thực thi, dòng vốn đầu cơ lướt sóng sẽ thoái trào, giá đất nền ở những khu vực này sẽ trở về đúng giá trị thực.
Chính sách mới sẽ làm lành mạnh hóa thị trường. Dòng tiền đầu tư bất động sản từ chỗ chạy theo đầu cơ tích trữ đất đai sẽ buộc phải dịch chuyển sang bất động sản khai thác giá trị sử dụng và tạo ra dòng tiền thực tế như chung cư thương mại, bất động sản cho thuê được hoặc đất nền pháp lý chuẩn và có cơ sở tăng giá thật”, ông Hùng nói.
