15 hours ago
3
Buộc phải thay đổi
Bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group cho biết, nếu như trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến khả năng tăng giá hay đầu tư ngắn hạn thì hiện nay lại chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng khai thác bền vững của tài sản. Điều này đang diễn ra ở hầu hết các phân khúc chứ không riêng nhóm khách hàng cao cấp.
Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn cạnh tranh đơn thuần bằng vị trí hay giá bán.
“Người mua bây giờ không chỉ quan tâm khoảng cách vào trung tâm, mà còn cân nhắc trường học cho con, bệnh viện, siêu thị hay những nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Đôi khi tiết kiệm được vài phút di chuyển mỗi ngày cũng tạo ra khác biệt rất lớn về chất lượng sống”, bà Đào nói.
Đặc biệt, có một sự thay đổi đáng chú ý là thế hệ trẻ giờ đây mua nhà không chỉ tìm một nơi để ở, mà muốn ngôi nhà phản ánh phong cách sống, cá tính và hỗ trợ cho trải nghiệm sống toàn diện hơn. Người mua bất động sản hiện nay bắt đầu quan tâm ngôi nhà đó có giúp họ sống tốt hơn hay không, có tạo ra sự kết nối với gia đình, bạn bè, hàng xóm hay không. Họ quan tâm con mình sẽ chơi với ai, cộng đồng cư dân như thế nào.
Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải thay đổi cách phát triển sản phẩm và chiến lược marketing. Nếu trước đây chủ đầu tư chỉ cần nhấn mạnh vị trí hay tiềm năng tăng giá, thì nay người mua đòi hỏi nhiều hơn về trải nghiệm sống thực tế.
Vì vậy, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn cạnh tranh đơn thuần bằng vị trí hay giá bán, mà bằng khả năng kiến tạo môi trường sống, hệ sinh thái tiện ích và chất lượng sống bền vững cho cư dân.
“Bài toán hiện nay của thị trường không chỉ nằm ở việc phát triển những khu dân cư xa trung tâm, mà quan trọng hơn là làm thế nào để tạo ra sức hút đủ lớn để người mua chấp nhận dịch chuyển ra xa. Điều đó đòi hỏi các dự án phải sở hữu các tiện ích, kiến trúc, dịch vụ và trải nghiệm sống đủ khác biệt để bù đắp cho khoảng cách địa lý”, bà Đào nói.
Hiện nay, người mua chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng khai thác bền vững của tài sản.
“Từ thực tế đó, Masterise Group theo đuổi chiến lược phát triển sản phẩm theo từng phân khúc khách hàng riêng biệt vì mỗi nhóm khách hàng có nhu cầu, gu sống và kỳ vọng khác nhau, vì vậy không thể áp dụng một tiêu chuẩn chung cho toàn bộ sản phẩm. Từ mỗi phân khúc, chúng tôi xây dựng bộ tiêu chuẩn chất lượng phù hợp nhưng vẫn giữ một triết lý thương hiệu thống nhất”, bà Đào nói.
Cần niềm tin
Tương tự, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Five Star Group cũng khẳng định, sau những biến động của thị trường, điều bất động sản thiếu hiện nay không phải là dự án, mà là niềm tin.
Theo đó, chu kỳ 2026 - 2030 sẽ không còn là cuộc đua của những doanh nghiệp “nói hay hơn”, mà thuộc về những chủ đầu tư làm thật hơn, giữ cam kết dài hạn hơn và tạo được niềm tin bền vững với khách hàng.
“Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ không còn ưu tiên doanh nghiệp làm nhiều nhất, mà ưu tiên doanh nghiệp làm đúng nhất. Người mua hiện nay có nhiều thông tin hơn, so sánh kỹ hơn và quan tâm sâu hơn đến pháp lý, chi phí sở hữu, khả năng khai thác, vận hành và giá trị dài hạn của sản phẩm”, bà My nói.
Nếu giai đoạn trước, nhiều dự án từng được truyền thông mạnh, tạo hiệu ứng lớn và thu hút kỳ vọng tăng giá cao. Tuy nhiên, khi thị trường chậm lại, dòng tiền thận trọng hơn và người mua tỉnh táo hơn, các tiêu chí được quan tâm cũng thay đổi đáng kể.
Thị trường không thể mãi vận hành bằng đòn bẩy cao, bán bằng kỳ vọng tăng giá hay phát triển dự án khi pháp lý chưa hoàn chỉnh.
“Khách hàng hiện nay không còn chỉ nhìn vào mức độ truyền thông hay hiệu ứng thị trường, mà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng vận hành và giá trị tài sản trong dài hạn”, bà My chia sẻ.
Theo lãnh đạo Five Star Group, thị trường bất động sản đã đi qua một giai đoạn thanh lọc mạnh và đây là quá trình cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững hơn. Thị trường không thể mãi vận hành bằng đòn bẩy cao, bán bằng kỳ vọng tăng giá hay phát triển dự án khi pháp lý chưa hoàn chỉnh.
Do đó, chu kỳ mới sẽ trở nên khó khăn hơn nhưng cũng công bằng hơn. Cơ hội không biến mất nhưng sẽ không còn chia đều cho tất cả doanh nghiệp. “Nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất trong chu kỳ mới, tôi cho rằng đó là pháp lý. Pháp lý không thể đi sau kinh doanh mà phải đi trước kinh doanh”, bà My nói.
Trong chu kỳ mới, bà My cho rằng, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý ngay từ giai đoạn đầu, từ lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ.
“Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng. Đó là giấy thông hành của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và là thước đo năng lực thật của chủ đầu tư”, bà My nhận định.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh và chọn lọc tự nhiên, khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu đều thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
“Thị trường sẽ không còn tăng trưởng đại trà như trước, mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Đây sẽ là cuộc chơi của những chủ đầu tư có tiềm lực, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực”, bà Hương nói.
Tuy nhiên, bà Hương cho rằng, với thị trường nhà ở, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất và tỷ giá. Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi đang có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh. Việc hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới.
