1 hour ago
6
Quảng Cáo
0943778078
“Giá trị thực của bất động sản hình thành khi chủ đầu tư giữ đúng cam kết và lời hứa của mình, còn người mua thấy kỳ vọng của mình thành hiện thực”, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch tập đoàn Nam Long chia sẻ.
Trải qua hơn ba thập kỷ đồng hành cùng thị trường bất động sản Việt Nam, dẫn dắt Nam Long kiên định với phương châm "Bán cái thị trường cần và giữ đúng lời hứa", ông Nguyễn Xuân Quang - một kiến trúc sư quy hoạch, nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Tập đoàn Nam Long - chia sẻ góc nhìn về bất động sản giá trị thực và triết lý kiến tạo đô thị giàu sức sống.
*Thưa ông, thị trường đang nhắc nhiều đến việc quay trở về với "giá trị thực". Dưới góc nhìn của một nhà sáng lập đã dẫn dắt Nam Long đi qua nhiều chu kỳ biến động, ông định nghĩa thế nào về một sản phẩm bất động sản mang giá trị thực?
Bất động sản giá trị thực trước hết phải đáp ứng đúng kỳ vọng của người mua, tương xứng với chi phí họ bỏ ra và duy trì được giá trị sử dụng theo thời gian. Dù ở phân khúc nào, giá trị thực chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư thực hiện đúng và đủ những gì đã cam kết.
Thị trường có hai nhóm nhu cầu chính: Mua để ở và mua để đầu tư. Đối với người mua để ở, giá trị thực được đo bằng trải nghiệm sống mỗi ngày: Môi trường an cư trong lành, dịch vụ quản lý chỉn chu, hệ tiện ích đầy đủ và khả năng chi trả vừa sức. Mua để đầu tư cũng là nhu cầu thực, được đo lường bằng tiềm năng tăng giá trong dài hạn và khả năng tạo dòng tiền.
* Như vậy, “giá trị thực” không đồng nghĩa với “giá rẻ”. Theo ông, cần hiểu vấn đề này thế nào cho đúng?
Khẩu vị của người mua nhà đã thay đổi rất nhiều so với 20 năm trước. Họ không mua một mảnh đất nền hay một căn nhà đơn lẻ rồi để đó, mà cân nhắc kỹ lưỡng hệ thống hạ tầng, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Nếu tư duy giá trị thực đồng nghĩa với giá rẻ, doanh nghiệp sẽ đua nhau cắt giảm chi phí để tạo ra những sản phẩm chất lượng thấp nhằm bán nhanh, thu hồi vốn dễ dàng. Hệ quả là không ai đầu tư vào trường học, bệnh viện, siêu thị, hay kết nối giao thông khiến dự án trở thành những "đô thị ma". Việc bán nhanh rồi bỏ mặc tương lai đô thị là điều một chủ đầu tư thực thụ không bao giờ làm.
* Theo ông, làm thế nào để tạo ra một sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân mà không phải đánh đổi chất lượng sống?
Bài toán nhà ở giá trị thực phải bắt đầu từ tư duy quy hoạch, sau đó mới đến thiết kế công trình và thi công xây dựng. Ngay từ khâu lập quy hoạch, các chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng và cấu trúc chi phí phải được tính toán chính xác cho nhóm khách hàng mục tiêu. Nếu cấu trúc chi phí không phù hợp, thì đến cuối cùng rất khó đưa sản phẩm về mức giá mà người mua có khả năng chi trả.
Từ những thập niên 1990, Nam Long đã nghiên cứu sâu các mô hình đô thị ở các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Thái Lan hay Malaysia... để tính toán mô hình phù hợp với thu nhập, văn hóa, khí hậu, cấu trúc gia đình và điều kiện sống của người Việt Nam. Đơn cử, chỉ tính riêng phí quản lý đô thị tại Singapore là 600 USD/tháng, nếu áp dụng một cách máy móc, người Việt dù mua được nhà cũng không gánh nổi chi phí dịch vụ hàng tháng.
Trên thế giới có khái niệm “studio apartment” - căn hộ có không gian nhỏ, được thiết kế thông minh với đầy đủ công năng đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày. Về bản chất, xu hướng thiết kế này giúp giảm gánh nặng chi phí cho những không gian riêng tư tốn kém. Một nhà phát triển xuất sắc cần tính toán hợp lý, cân bằng và tiêu chuẩn hóa những điều này để tạo nên giải pháp phù hợp.
Và để giải quyết triệt để bài toán này trên quy mô lớn, Nam Long đã phát triển tư duy “chia sẻ tiện ích” và “chia sẻ không gian”.
* Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về tư duy này? Và cách thức thực hiện?
Bằng tư duy chia sẻ không gian và tiện ích dùng chung - mà tôi hay ví von là “kinh tế chia sẻ”, Nam Long giúp cư dân vẫn tận hưởng đầy đủ tiện ích tiêu chuẩn quốc tế với chi phí rất vừa phải. Trong một dự án, chúng tôi thiết kế không gian căn hộ tinh gọn, thông minh, đồng thời dành diện tích hợp lý cho các tiện ích dùng chung như công viên, khu thể thao, phòng sinh hoạt cộng đồng…
Cách chúng tôi giải bài toán này là chấp nhận đầu tư dài hạn và đi theo từng bước một cách bài bản.
Thứ nhất, đầu tư trước vào các tiện ích đô thị tối thiểu (City facilities standard) như trường học, phòng khám, công viên, xe buýt kết nối…trước khi dân về ở.
Thứ hai, kiến tạo điểm đến như sự kiện văn hóa, thể thao, lễ hội pháo hoa, giải chạy marathon, hội thao… để thu hút cư dân và khách tham quan.
Thứ ba, khi quy mô dân cư về ở thực đạt ngưỡng nhất định, thường là khoảng 2.000 hộ gia đình về sinh sống, lượng cầu tiêu dùng nội khu đủ lớn để mời các thương hiệu bán lẻ, chuỗi cà phê, trường học quốc tế, bệnh viện… tham gia vào hệ sinh thái đô thị.
* Nhưng làm sao một người mua có thể biết đâu chỉ là lời hứa hẹn, còn đâu là nơi có thể đặt niềm tin, thưa ông?
Đúng như bạn nói, sự khác biệt nằm ở tính khả thi và thực thi.
Trước khi quyết định thực hiện một dự án, doanh nghiệp phải đánh giá nhu cầu thị trường, khả năng kết nối hạ tầng, điện, nước, giao thông và chi phí để thực hiện. Tất cả phải được đưa vào bài toán giá thành. Nếu sau các bước tính toán mà sản phẩm không thể đạt chuẩn với mức giá phù hợp sức mua của thị trường, thì dự án đó không phù hợp. Quy hoạch tốt chỉ có giá trị khi nó khả thi.
Việc đầu tư tiện ích thiết yếu trong một khu đô thị đã luôn nằm trong kế hoạch kinh doanh của chúng tôi và đối tác. Vì thế, đây không phải là một lời hứa mà là cam kết đã đi vào tiêu chuẩn của Nam Long. Đó là cách chúng tôi luôn hiện thực hóa những khu đô thị có sức sống thực.
Nguyên tắc của Nam Long rất đơn giản và không bao giờ thay đổi: Chỉ hứa những gì mình có thể làm.
* Bên cạnh quy hoạch, bài toán an toàn tài chính cho người mua nhà được giải quyết như thế nào trong những thời điểm lãi suất biến động?
Khi kinh tế biến động, điểm nghẽn lớn nhất của người mua nhà là áp lực dòng tiền. Một gia đình có thu nhập 30 triệu đồng/tháng thường chỉ có thể trích tối đa 30% (khoảng 10 triệu đồng) để trả góp. Nếu lãi suất đẩy khoản trả góp lên 20 triệu đồng, cấu trúc tài chính của họ sẽ đối diện rủi ro lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày.
Hiểu rõ điều này, chúng tôi phối hợp với các ngân hàng đối tác để ấn định mức trần lãi suất an toàn trong nhiều năm hoặc giãn tiến độ thanh toán theo năng lực thực tế của người mua. Chọn chia sẻ rủi ro với khách hàng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chấp nhận giảm biên lợi nhuận và kéo dài thời gian thu hồi vốn. Nhưng đổi lại, chúng tôi giữ được nhịp thanh khoản, cam kết đồng hành với khách hàng và bảo vệ chữ tín đã dày công xây dựng suốt nhiều thập kỷ.
* Điều gì tạo nên bản sắc khác biệt của một không gian sống do Nam Long phát triển, thưa ông?
Bản sắc của một khu đô thị Nam Long nằm ở triết lý quy hoạch tôn trọng thiên nhiên và nghệ thuật tổ chức không gian.
Trước khi phác thảo bản vẽ, chúng tôi luôn nghiên cứu kỹ lưỡng địa hình tự nhiên: Dòng chảy sông ngòi, hướng gió chủ đạo và thảm thực vật bản địa.
Ví dụ, tại khu đô thị Waterpoint (355 ha), chúng tôi thiết lập khoảng lùi sinh thái 50m trải dài 5,8 km nhằm bảo tồn thiên nhiên cho sông Vàm Cỏ Đông, hệ sinh thái thực vật tự nhiên ven bờ; cùng với 8,6 ha vịnh nước ngọt nhân tạo và hơn 8 km kênh đào len lỏi khắp khu đô thị, được thiết kế bởi tập đoàn hàng đầu thế giới Royal HaskoningDHV (Hà Lan) để điều tiết mực nước khu vực, có khả năng chống ngập trong nhiều thập kỷ tới.
Bên cạnh hạ tầng vật lý, điều tạo nên sức sống đô thị nằm ở "kịch bản không gian cộng đồng". Đó là những lối dạo bộ rợp bóng mát, ghế đá dưới tán cây, khéo léo mời gọi cư dân bước ra khỏi nhà mình, dạo bộ trong khu đô thị, để rồi từ đó họ gặp gỡ, kết nối, chào hỏi nhau.
Mỗi khu đô thị của chúng tôi đang bền bỉ kể một câu chuyện giàu bản sắc và tự hào trong hành trình kiến tạo giá trị thực. Nếu Waterpoint (355 ha) là sự hào sảng của người Nam Bộ, Mizuki Park (26 ha) là nơi thiên nhiên và nhịp sống đô thị giao hoà tạo nên không gian tĩnh tại giữa phố thị vội vã, Izumi City (170 ha) là nhịp sống sôi động và hiện đại của một thành phố vươn mình, Elyse Island (45 ha) kể câu chuyện về nhịp sống tinh tuyển, gìn giữ vẻ đẹp thanh bình của cồn đảo tự nhiên hiếm có…
