Đề xuất quản lý hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án

HoREA đề xuất đưa hoạt động phân lô, bán nền ngoài các dự án bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bịt khoảng trống pháp lý, hạn chế hành vi trục lợi.

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất bổ sung quy định quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền ngoài các dự án bất động sản.

Theo HoREA, hoạt động này được điều chỉnh bởi pháp luật về đất đai mà chưa được quy định đầy đủ trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự thảo luật hiện cũng chủ yếu điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua các dự án đầu tư. Trong khi đó, việc cá nhân hoặc tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền ngoài dự án diễn ra khá phổ biến nhưng chưa được điều chỉnh đầy đủ, tạo khoảng trống trong công tác quản lý.

Bất động sản khu Tây TP HCM với các khu đất nền và nhà liền thổ, tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Hiệp hội cho rằng đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều đối tượng lợi dụng việc phân lô, tách thửa hoặc quảng cáo các khu đất chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động tiền của người dân, gây phát sinh tranh chấp và lừa đảo trong thời gian qua.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc dự án bất động sản, đồng thời bổ sung các quy định quản lý phù hợp nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền lợi người mua.

Theo Hiệp hội, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ giúp cơ quan quản lý có cơ sở kiểm soát tốt hơn các giao dịch phân lô, bán nền, hạn chế tình trạng quảng cáo sai sự thật, bán đất không đủ điều kiện hoặc lập dự án "ma" để huy động vốn.

Nói về đề xuất trên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng việc bổ sung quy định là cần thiết bởi thời gian qua nhiều vụ lừa đảo, huy động vốn trái phép trên thị trường đều xuất phát từ hoạt động phân lô, bán nền không bảo đảm điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, việc sửa luật nên hướng đến quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính thương mại, thay vì hạn chế quyền chuyển nhượng đất hợp pháp của người dân.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng nên cân nhắc bổ sung quy định này bởi không phải mọi trường hợp tách thửa đều nhằm mục đích kinh doanh bất động sản. Theo ông, pháp luật hiện hành đã có các quy định khá chặt về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch trước khi được phép chuyển nhượng.

Trên thực tế, nhiều hộ gia đình chia tách đất để đáp ứng nhu cầu của các thành viên hoặc chuyển nhượng một phần tài sản khi cần vốn. Sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa theo đúng quy định, quyền chuyển nhượng, tặng cho hay xây dựng trên phần đất đó đã được pháp luật bảo đảm.

Vì vậy, nếu mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với mọi hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án, chính sách có thể vô tình làm phát sinh thêm thủ tục hoặc ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân. "Thay vì bổ sung quy định mới, nên tiếp tục kiểm soát chặt điều kiện tách thửa như hiện nay. Đây mới là khâu quyết định để hạn chế tình trạng phân lô tràn lan", ông Thắng nhận định

Nếu bổ sung quy định, luật cần tập trung vào các yêu cầu về công khai thông tin pháp lý, kiểm soát việc huy động vốn và quy định rõ trách nhiệm của bên bán. Đồng thời, cần xác định rõ ranh giới giữa giao dịch dân sự thông thường với hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Nếu phạm vi điều chỉnh quá rộng hoặc thiếu rõ ràng, hoạt động chuyển nhượng đất của người dân có thể phát sinh thêm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ không cần thiết.

Phương Uyên