Có nên nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50%?

Nâng tiền cọc lên 50% để hạn chế trục lợi đấu giá đất

Tại tờ trình của Chính phủ về dự án luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho rằng, lần sửa đổi này, dự thảo luật đã bổ sung quy định nguyên tắc về việc người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý mua tài sản bằng với giá khởi điểm.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng cò mồi, người không có nhu cầu mua thực sự nhưng vẫn tham dự đấu giá để trục lợi.

Do đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định nâng tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân trên cơ sở luật hóa các quy định tại Nghị quyết số 66.11/2026 của Chính phủ. Theo đó, tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở từ 20% đến 50%.

Bộ Tư pháp đề nghị nâng số tiền đặt cọc để hạn chế trục lợi trong đấu giá đất

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đối với quyền sử dụng đất, có ý kiến đề nghị cân nhắc mức đặt cọc, bởi đất giao để thực hiện dự án có quy mô và giá trị rất lớn, còn đất ở phân lô bán nền có quy mô và giá trị nhỏ hơn. Tuy nhiên, theo ông Hoàng Thanh Tùng, chính việc phân lô bán nền đất ở mới là nơi xảy ra trục lợi lớn nhất.

Chính vì vậy, trong dự thảo luật, mức tiền đặt trước được phân loại linh hoạt theo từng nhóm tài sản. Đối với đấu giá đất ở đã phân lô, Chính phủ đề nghị nâng mức tiền đặt trước lên mức cao nhất là 50% giá khởi điểm.

Đây là công cụ rất mạnh để ngăn chặn tình trạng trục lợi, nhiễu loạn thị trường, trả giá cao vô lý rồi bỏ cọc.

Tiền cọc 50% chỉ nên là mức trần

Theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM), thực tế đã xảy ra những cuộc đấu giá mà người tham gia không thực sự muốn mua đất. Họ trả giá rất cao, tạo ra một mức giá mới cho cả khu vực rồi bỏ cọc. Sau phiên đấu giá, giá đất xung quanh lập tức được đẩy lên. Người đang nắm giữ nhiều lô đất có thể hưởng lợi, còn Nhà nước phải tổ chức đấu giá lại, người có nhu cầu ở thật thì mất thêm thời gian và cơ hội.

Trong trường hợp đó, tiền đặt trước quá thấp có thể bị coi như một khoản chi phí để làm giá. Người tham gia sẵn sàng mất vài trăm triệu đồng nếu giá những lô đất khác của họ tăng thêm vài tỉ đồng.

"Vì vậy, theo tôi, đề xuất nâng tiền đặt trước là một biện pháp có lý. Người tham gia sẽ phải cân nhắc kỹ hơn trước khi trả giá. Ai không đủ khả năng thanh toán hoặc chỉ định tham gia để thổi giá sẽ phải cân nhắc kỹ nhưng mức 50% cũng cần được xem xét thận trọng. Tiền đặt trước được tính trên giá khởi điểm, không phải giá trúng đấu giá. Nếu giá khởi điểm quá thấp thì dù đặt trước 50%, số tiền có thể mất vẫn chưa chắc đủ sức ngăn người cố tình làm giá. Ngược lại nếu giá khởi điểm đã sát với giá thị trường thì yêu cầu đặt trước một nửa giá trị thửa đất sẽ trở thành rào cản rất lớn đối với người dân", luật sư Hoàng Hà phân tích.

Người dân tham gia đấu giá đất ở Thanh Oai (Hà Nội)

ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG

Cũng theo luật sư Hoàng Hà, một gia đình muốn mua đất làm nhà có thể phải huy động vài trăm triệu hoặc cả tỉ đồng chỉ để được tham gia đấu giá, dù chưa chắc trúng. Người có nhu cầu thực nhưng không có sẵn lượng tiền lớn sẽ bị loại ngay từ đầu. Khi đó quy định được đặt ra để chống đầu cơ lại có thể tạo lợi thế cho người có nhiều vốn nhưng người có nhiều tiền chưa chắc là người mua để ở. Người phải vay mượn để mua đất cũng không thể vì thế mà bị coi là thiếu nghiêm túc.

Không chỉ vậy, mức tiền đặt trước quá cao còn có thể làm giảm số người tham gia. Cuộc đấu giá ít người cạnh tranh chưa chắc đem lại mức giá tốt nhất cho Nhà nước. Chống bỏ cọc mà làm cho phiên đấu giá trở nên kém cạnh tranh thì cũng chưa phải là một chính sách hoàn chỉnh. Vì thế, mức tiền cọc 50% chỉ nên là mức trần, không nên trở thành mức áp dụng mặc định cho mọi cuộc đấu giá đất ở.

Cơ quan tổ chức đấu giá cần giải trình vì sao một khu đất áp dụng mức 20%, khu khác 30%, khu khác mới cần tới 50%. Việc lựa chọn phải dựa trên giá trị thửa đất, mức độ biến động của thị trường, lịch sử bỏ cọc tại địa phương, số lượng người đăng ký và nguy cơ xuất hiện hành vi làm giá. Quan trọng hơn, không thể chỉ chống trục lợi bằng cách yêu cầu người dân đặt nhiều tiền hơn.

"Cần theo dõi lịch sử bỏ cọc, dòng tiền và những mức giá được trả cao bất thường. Nếu có căn cứ về việc thông đồng, phân công trả giá hoặc cố tình tạo giá ảo để trục lợi thì phải xử lý đúng hành vi và cá thể hóa trách nhiệm. Không thể mặc nhiên coi mọi trường hợp bỏ cọc là phạm tội. Có người cố tình thao túng thị trường, nhưng cũng có người đánh giá sai khả năng tài chính hoặc gặp biến cố sau khi trúng đấu giá. Mất tiền đặt trước, hủy kết quả và cấm tham gia đấu giá trong một thời hạn nhất định có thể đã là chế tài đủ nghiêm đối với trường hợp chỉ vi phạm nghĩa vụ thanh toán", luật sư Hoàng Hà đề xuất.