CEO Novaland: Chúng tôi dần trở lại quỹ đạo sau khủng hoảng

Novaland từng bước "vượt bão khủng hoảng" khi các dự án được gỡ vướng, bơm thêm tín dụng, hướng đến thi công quy mô lớn và tăng trưởng dài hạn, theo CEO Dương Văn Bắc.

Giữa tháng 7, ông Dương Văn Bắc lần đầu nhận phỏng vấn của VnExpress kể từ lúc được bổ nhiệm CEO Novaland năm 2024. Trong hơn một tiếng, ông đi sâu phân tích bức tranh doanh nghiệp trong giai đoạn tái cấu trúc, cách vượt áp lực nợ đáo hạn, pháp lý, khách hàng khiếu nại để hướng đến mục tiêu vào nhóm các nhà phát triển bất động sản dẫn đầu phía Nam.

Ba năm tìm lối hồi sinh doanh nghiệp

- 2023 khi Novaland đang khủng hoảng, ông chọn gia nhập doanh nghiệp, đảm đương vai trò quan trọng là tái cấu trúc. Vì sao ông đưa ra quyết định này?

- 28/5/2023 tôi gia nhập Novaland, nhiều người can ngăn vì xác suất thất bại nhiều hơn thành công. Thời điểm đó, tổng dư nợ của doanh nghiệp lên đến khoảng 60.000 tỷ đồng, trong khi các vướng mắc pháp lý khiến thanh khoản "đóng băng". Định giá doanh nghiệp cũng bay hơi hàng tỷ USD khi cổ phiếu rơi tự do. Việc đưa doanh nghiệp trở lại đương nhiên rất khó khăn.

Nhưng tôi có những cơ sở, niềm tin riêng. Đầu tiên, tôi muốn làm việc khó. Bài toán càng khó, tôi thấy càng có giá trị để thử sức. Như đánh trận lớn mới giúp trưởng thành và bản lĩnh hơn.

Lý do thứ hai, khi nhìn vào hiện trạng của Novaland và tất cả bên liên quan, tôi thấy đây không còn là câu chuyện của riêng một doanh nghiệp. Phía sau Novaland có hàng chục nghìn khách hàng, hàng nghìn trái chủ, hàng trăm nhà thầu, người lao động, đối tác ngân hàng, tài chính trong và ngoài nước.

Quá trình tái cấu trúc của Novaland nếu thành công sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với xã hội và rộng hơn là môi trường đầu tư của Việt Nam. Nếu xử lý được, chúng tôi sẽ bảo vệ được quyền lợi của hàng chục nghìn khách hàng – tức hàng chục nghìn gia đình đang chờ một nơi để ở. Nếu không thì rất nhiều người có thể mất đi tài sản tích lũy cả đời. Một doanh nghiệp quy mô như Novaland đổ vỡ, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào môi trường đầu tư Việt Nam cũng ít nhiều lung lay.

Lý do cuối cùng là tính khả thi. Tôi phân tích các nguồn lực, giải pháp tài chính, khả năng tái cấu trúc có đủ cơ sở hay không. Sau khi đánh giá đầy đủ, tôi nhận ra không phải hẻm cụt, mà vẫn có đường đi.

Ông Dương Văn Bắc - Tổng giám đốc Novaland. Ảnh: NVCC

- Kể từ khi được bổ nhiệm làm CEO Novaland năm 2024, ông đã điều hành doanh nghiệp thế nào?

- Có rất nhiều điều phải làm, khối lượng công việc lớn đến mức 12-14 tiếng làm việc đã thành chuyện hàng ngày với chúng tôi.

Một là pháp lý, tháo gỡ tất cả vướng mắc, đặc biệt ở các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, Hồ Tràm... Chúng tôi may mắn Novaland nhận được sự ủng hộ và tháo gỡ từ Chính phủ, các cơ quan trung ương, chính quyền địa phương. Nhiều tổ công tác được lập để xử lý việc này. Đơn cử như Aqua City 1.000 ha - dự án trọng điểm của chúng tôi, đã được gỡ toàn bộ vướng mắc trong năm 2025.

Từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi phối hợp rất sát với các cơ quan, chính quyền để xử lý dứt điểm. Các giải pháp về quy hoạch, sản phẩm, thiết kế... đã được Novaland điều chỉnh phù hợp để tháo gỡ tồn đọng, vướng mắc.

Một số dự án chấp nhận giảm diện tích thương phẩm, giảm tỷ lệ xây dựng, đồng nghĩa hy sinh về mặt thương mại và tài chính để ưu tiên cao nhất cho việc tháo gỡ pháp lý.

Sau đó, là bước xử lý về cấu trúc tài chính, đặc biệt là các khoản nợ vay. Giai đoạn đó gần như toàn bộ các khoản nợ đều đến hạn, áp lực thanh toán rất lớn và gần như không thể xử lý theo cách thông thường. Vì vậy phải tái cơ cấu, gia hạn các khoản nợ.

Chúng tôi tìm cách để huy động vốn cho tập đoàn trong bối cảnh thị trường vốn rất khó khăn. Song song là giải quyết vướng mắc với khách hàng, trái chủ, đối tác... Với đối tác nước ngoài, chủ yếu là xử lý các cấu trúc nợ. Có trường hợp phải thay đổi thời hạn, thay đổi điều khoản, có trường hợp phải bổ sung tài sản bảo đảm... Đối với đối tác trong nước, vừa cơ cấu phần cũ, vừa phải xử lý thêm nguồn vốn mới để tiếp tục xây dựng dự án.

Với trái chủ, phần nào được giải quyết bằng các tài sản bán. Sau khi xử lý những việc trên, chúng tôi tập trung cho xây dựng. Chúng tôi trao đổi với nhà thầu để đẩy tiến độ tối đa, sớm bàn giao cho người mua.

Đại đô thị Aqua City - một trong những dự án trọng điểm của Novaland đã hoàn tất gỡ vướng pháp lý. Ảnh: Novaland

- Sau ba năm, ông đạt kết quả gì?

- Đến nay, thực tế, bài toán khó của chúng tôi là đảm bảo cam kết, quyền lợi với tất cả bên liên quan bao gồm cổ đông, các bên cho vay nước ngoài, trong nước, trái chủ, người mua nhà. Chúng tôi chưa thực hiện được hết tất cả cam kết này.

Nhưng vẫn có những điểm tôi xem là tích cực. Thứ nhất, gần như các khoản nợ đều đã cơ cấu ổn định. Thứ hai là các đối tác vẫn tiếp tục bơm thêm nguồn lực cho các hoạt động của tập đoàn. Các định chế tài chính cam kết hạn mức tín dụng cho Novaland hơn 33.000 tỷ đồng và hiện đang giải ngân hơn 25.500 tỷ đồng.

Quý I năm nay, chúng tôi ghi nhận hơn 3.400 tỷ đồng doanh thu thuần từ chuyển nhượng bất động sản, tăng 111% so với cùng kỳ năm trước. Công ty có lợi nhuận gộp gần 1.889 tỷ đồng, gấp 2,9 lần so với cùng kỳ năm trước. Cộng thêm doanh thu tài chính và trừ đi các chi phí thường xuyên, Novaland có lợi nhuận sau thuế khoảng 860 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức lỗ hơn 476 tỷ đồng ở cùng kỳ. Mức lợi nhuận này đã bằng gần phân nửa kế hoạch cả năm.

Đó là dấu hiệu hồi phục, cho thấy sự trở lại của Novaland trên thị trường.

- Trở lại trên thị trường, có đồng nghĩa vượt qua giai đoạn khó khăn?

- Việc tái cấu trúc sẽ hoàn tất trong năm nay nên nói qua giai đoạn khó khăn nhất thì chưa hẳn.

Hiện vẫn còn một số dự án phải tháo gỡ pháp lý, đặc biệt là ở khu vực TP HCM. Chúng tôi có nhiều quỹ đất khu vực này nhưng chưa tháo gỡ xong. Áp lực dòng tiền và các khoản nợ đến hạn cũng là thách thức trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn.

Một trong những việc chúng tôi đang làm là phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn từ nhà đầu tư mới và cổ đông hiện hữu. Chúng tôi có thể bán bớt một số tài sản hoặc hợp tác kiếm thêm vốn mới nhằm xử lý hết các nghĩa vụ tài chính bao gồm trái phiếu bán lẻ và các khoản nợ quá hạn.

Đến khi giải quyết xong toàn bộ nghĩa vụ với các bên liên quan, quá trình tái cấu trúc mới kết thúc.

Trở lại đường đua

- Novaland sẽ làm gì khi quá trình tái cấu trúc kết thúc?

- Chúng tôi sẽ triển khai xây dựng đồng loạt với quy mô khổng lồ. Riêng Aqua City, chúng tôi còn khoảng 13.000 sản phẩm; NovaWorld Phan Thiet khoảng 16.000 sản phẩm. Một số dự án tại TP HCM khoảng hơn 1.000 sản phẩm cần bàn giao.

Cùng một thời điểm, khi các nút pháp lý được kích hoạt và xây dựng đồng loạt trở lại, khối lượng công việc rất lớn. Trong chiến lược, chúng tôi muốn tiếp tục hoàn thiện và nâng cao năng lực phát triển sản phẩm, phát triển dự án.

Vừa qua, chúng tôi có chuyến đi Trung Quốc để tìm hiểu công nghệ, mô hình xây dựng, tìm kiếm nguồn lực cũng như cơ hội hợp tác. Mục tiêu là đẩy nhanh tốc độ xây dựng ở quy mô lớn, tối ưu hóa chi phí. Muốn làm được việc này, Novaland cần hai thứ. Một là áp dụng công nghệ xây dựng mới. Hai là áp dụng công nghệ quản lý xây dựng trên công trường.

Trong chuyến đi này, chúng tôi đã nghiên cứu sâu về công nghệ xây dựng, vật liệu mới cho đến phương thức sản xuất, phương thức lắp ghép mới. Theo đúng chiến lược, Novaland trong tương lai sẽ không chỉ xây nhà mà phải chuyển sang tư duy "sản xuất nhà".

Ông Dương Văn Bắc cùng ban lãnh đạo tập đoàn trong chuyến làm việc tại dự án Aqua City. Ảnh: NVCC

- Ông vừa nhắc đến năng lực công nghệ. Công nghệ và dữ liệu đang được Novaland áp dụng thế nào trong giai đoạn hiện nay?

- Novaland đã áp dụng hệ thống ERP của SAP từ khá lâu. Đây là nền tảng lõi. Ngoài ra, chúng tôi có các hệ thống khác liên quan đến CRM, khách hàng, end-user.

Hiện nay, quá trình này diễn ra mạnh hơn và sâu hơn. Ví dụ trong công tác phát triển dự án, công nghệ đi theo đúng chuỗi giá trị từ lập quy hoạch, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, bàn giao. Toàn bộ quy trình được chuẩn hóa, module hóa để đưa vào nền tảng. Khi có dự án mới, chúng tôi cho dữ liệu đầu vào. Ví dụ dự án 120 ha, đưa thông tin, hệ thống sẽ cho ra quy mô này nên làm sản phẩm gì, chuẩn sản phẩm ra sao. Trong vài ngày, chúng tôi sẽ có thiết kế sản phẩm, ngân sách, giá thành. Tất cả giá thành lấy từ ngân hàng giá cập nhật theo thị trường real time. Nhờ đó, việc quản lý rất chi tiết và nhanh.

Trên công trường, chúng tôi có hệ thống camera AI, camera giám sát tiến độ, giám sát công nhân... Tôi có thể giám sát từ xa, biết hôm nay có bao nhiêu nhân công, ai thiếu bảo hộ, khu vực nào đang làm gì. Dữ liệu còn cho biết sản lượng, tiến độ đạt bao nhiêu %.

Như đã nói, sắp tới, quy mô triển khai của Novaland sẽ rất lớn. Số hóa sẽ giúp thay thế toàn bộ giấy tờ và công việc trơn tru hơn. Bàn làm việc của tôi cũng không có bất cứ giấy tờ gì, vì tất cả đều ký duyệt, theo dõi trên máy tính.

- Novaland gần đây thành lập bộ phận chuyên trách ESG. Bộ phận này có ý nghĩa như thế nào trong chiến lược phát triển lâu dài?

- Số hóa là câu chuyện ở góc độ quản trị, còn ESG là đại diện cho chiến lược sản phẩm.

ESG không đơn thuần là câu chuyện vật liệu xanh hay tiết kiệm năng lượng. Khi đánh giá một dự án có đạt tiêu chuẩn ESG hay không thì phải nhìn từ quy hoạch, thiết kế, vật liệu, khả năng tiết kiệm năng lượng, tác động môi trường... toàn bộ vòng đời của sản phẩm.

Mục tiêu của chúng tôi là xây dựng tiêu chuẩn sản phẩm Novaland trên nền tảng ESG chuẩn mực quốc tế. Tức là quy hoạch phải đẹp về mặt thẩm mỹ nhưng đồng thời phải tạo được tính bền vững và không gian sống tốt hơn cho cư dân. Sản phẩm phải hướng đến tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường.

- Kế hoạch phát triển dự án của doanh nghiệp trong tương lai ra sao?

- Về chiến lược phát triển quỹ đất, sản phẩm, chúng tôi đã lập 5-7 năm trước và đến bây giờ vẫn phù hợp. Trong khu vực trung tâm đô thị, Novaland tập trung chủ yếu vào phát triển căn hộ, ngoài ra vẫn có một số dự án đô thị tại TP HCM.

Ngoài trung tâm, Novaland theo đuổi các mô hình đô thị vệ tinh ở khu vực có kết nối giao thông, đáp ứng nhu cầu ở thực. Chiến lược của chúng tôi là đô thị quy mô lớn, tức vài trăm ha, với đầy đủ không gian sống, hệ tiện ích. thương mại, dịch vụ, trường học, y tế, không gian sinh hoạt...

Có quỹ đất lớn nhưng kết nối không tốt thì dù tiện ích nhiều đến đâu cũng khó thu hút cư dân đến ở. Do đó, đô thị Novaland phải kết hợp cả hai yếu tố này.

- Năm nay Novaland đặt mục tiêu bàn giao hơn 2.600 căn và trao hơn 4.000 sổ hồng. Những con số này mang ý nghĩa như thế nào trong bức tranh hiện tại?

- Những con số này chưa phải quá lớn trong tổng quy mô của Novaland. Ví dụ riêng Aqua City, phần đã bán nhưng chưa ghi nhận doanh thu vẫn còn hàng chục nghìn sản phẩm. Tương tự, NovaWorld Phan Thiet còn số lượng rất lớn. Bàn giao hơn 2.000 sản phẩm chỉ chiếm khoảng hơn 10% trên tổng quy mô.

Tuy nhiên, những con số này đánh dấu sự trở lại của Novaland ở hai khía cạnh. Thứ nhất là doanh nghiệp đã khởi động lại quá trình triển khai dự án và ghi nhận doanh thu sau khủng hoảng.

Thứ hai, trong số hơn 2.000 sản phẩm này, có một phần doanh thu đến từ hoạt động bán hàng mới, ví dụ như The Grand Manhattan. Sau khoảng ba năm, đây là lần đầu Novaland tung giỏ hàng sơ cấp. Đồng nghĩa, chúng tôi đang trở lại đúng quỹ đạo.

Ông Dương Văn Bắc chỉ đạo công tác thi công khi đi thực tế tại dự án The Grand Manhattan. Ảnh: NVCC

Thị trường chọn lọc mạnh

- Ông đánh giá thế nào về triển vọng thị trường bất động sản phía Nam hiện nay?

- Thị trường năm nay vẫn đang chịu áp lực khá lớn, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Việc tháo gỡ pháp lý diễn ra tích cực, nhưng lượng hàng thực tế đưa ra chưa nhiều. Mặt bằng giá thời gian qua vẫn duy trì ở mức cao. Tôi cho rằng khi các dự án tiếp tục được tháo gỡ thì nguồn cung sẽ cải thiện hơn.

Với các dự án trung tâm, mức giá sẽ không tăng mạnh như trước nhưng lực cầu vẫn hiện hữu. Với dự án vùng phía ngoài sẽ có hai yếu tố quyết định sức hút là khả năng kết nối và hệ tiện ích.

Thời gian tới, xu hướng người mua vẫn là chọn lọc rất mạnh. Họ sẽ cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến giá trị thật trước khi xuống tiền. Điểm này khác khá nhiều so với 5 năm trước. Trước đây, nhiều dự án ở Long Thành, Nhơn Trạch, Bình Dương... dù khá xa, quy mô chỉ vài chục ha, thậm chí bán đất nền vẫn hấp thụ tốt.

Nhưng sắp tới không còn câu chuyện này nữa. Điều này cũng tác động đến các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trong chiến lược của mình.

- Theo ông, đâu sẽ là những yếu tố quyết định một chủ đầu tư có thể tồn tại và đi đường dài?

- Thị trường luôn có chu kỳ, có lúc thuận lợi và khó khăn. Để một doanh nghiệp tồn tại, vẫn quay về những năng lực cốt lõi.

Thứ nhất là năng lực phát triển dự án. Thứ hai là năng lực phát triển sản phẩm. Và thứ ba là khả năng kiểm soát cơ cấu tài chính theo hướng đủ vững vàng để đi qua các chu kỳ.

Trong thời gian tới, hai yếu tố đầu tiên sẽ tạo ra sự phân hóa rất mạnh. Những doanh nghiệp không có năng lực phát triển các đại đô thị hoặc không tạo ra được sản phẩm chất lượng cao thì sẽ ngày càng khó khăn hơn.

Còn yếu tố cuối cùng là điều mà Novaland cũng đang làm trong quá trình tái cấu trúc tài chính. Đó là xây dựng một cấu trúc tài chính đủ an toàn và đủ bền vững.

- Sau khi kết thúc giai đoạn tái cấu trúc, Novaland sẽ phát triển như thế nào trong 3-5 năm tới?

- Ở mức khái quát nhất, Novaland vẫn phải nằm trong nhóm các nhà phát triển dẫn đầu phía Nam. Chúng tôi đã chuẩn bị sẵn quỹ đất, hệ thống quản trị, giải pháp tài chính cho đến nền tảng vận hành... cho giai đoạn tiếp theo. Xa hơn nữa, Novaland vẫn giữ định hướng trở thành tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu.

Lý do chúng tôi tự tin đầu tiên nằm ở năng lực lõi. Novaland có đầy đủ kinh nghiệm, năng lực phát triển các đại đô thị hàng nghìn ha. Trên thị trường, không có nhiều đơn vị có thể làm được điều này.

Thứ hai, quỹ đất, nguồn nguyên vật liệu để phục vụ trong những năm tới đã được chuẩn bị. Chưa kể những quỹ đất chúng tôi đang nghiên cứu và sẽ mua thêm.

Trụ cột thứ ba là năng lực quản trị và vận hành. Sau quá trình vừa qua, chúng tôi đang xây dựng và hoàn thiện một hệ thống vận hành đủ để giúp doanh nghiệp đi nhanh hơn nhưng vẫn đảm bảo được sự bền vững.

- Nếu mô tả về hành trình đã qua, ông sẽ nói gì?

- Khó khăn nhưng xứng đáng. Chúng tôi chịu rất nhiều áp lực nhưng may mắn có sự đồng hành của nhiều bên. Việc tái cấu trúc là thành quả của cả đội ngũ. Rất nhiều người đã rời đi vì áp lực quá lớn.

Tôi tin rằng quá trình này sẽ sớm hoàn tất, mang lại cái kết đẹp cho tất cả bên liên quan.

Hoài Phương