Cách nào để nhà cho thuê thành nơi ở lâu dài?

Để nhà thuê trở thành nơi an cư lâu dài, giới chuyên gia cho rằng Nhà nước cần kiểm soát giá và sớm có hành lang pháp lý bảo vệ người thuê.

Vợ chồng chị Lý (quê Lạng Sơn), công nhân tại Khu công nghiệp Thăng Long, đang thuê nhà trọ tại xã Thiên Lộc (Đông Anh, Hà Nội). Trước đây, hai vợ chồng ở trong căn phòng rộng khoảng 10 m2 với giá 600.000 đồng mỗi tháng. Sau khi sinh con nhỏ, họ phải thuê thêm căn bên cạnh để có đủ không gian sinh hoạt.

Sống trong khu trọ xây dựng đã chục năm và nay xuống cấp, phải dùng chung nhà vệ sinh, chị Lý cho biết "lương công nhân thấp nên không đủ chi phí chuyển sang khu nhà thuê khác khang trang hơn". Thu nhập của hai vợ chồng khó mua được nhà ở xã hội, chị Lý "chỉ mong có nhà cho thuê do Nhà nước đầu tư với chi phí hợp lý, chất lượng đủ tốt".

Tương tự, anh Tuấn Hoàng (32 tuổi, tài xế hãng xe công nghệ) vừa phải chuyển nhà trọ vì chủ nhà thông báo tăng giá 10% cho căn phòng rộng 28 m2 tại Mỹ Đình, chưa gồm phí dịch vụ, điện nước. Sau nhiều năm thuê nhà, anh Hoàng cho biết với tài chính có hạn, vợ chồng anh mong muốn có dự án nhà cho thuê giá ổn định mà vẫn đảm bảo chất lượng sống.

Chị Lý và anh Hoàng là hai trong số hàng triệu người lao động đang đối mặt với nhiều rào cản khi thuê nhà dài hạn. Theo Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ bên ngoài do nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Diện tích trung bình mỗi phòng trọ dao động 10-15 m2, thường có 2-4 người sinh sống. Chi phí thuê nhà chiếm từ 20-30% thu nhập hàng tháng của công nhân.

Một dãy trọ 20 phòng nằm sâu trong ngõ tại phường Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận tình trạng phần lớn lao động sống trong các khu nhà trọ tự phát do cá nhân xây dựng tại ven đô hoặc quanh khu công nghiệp. Những khu này thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy.

"Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP HCM thời gian qua, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên báo động", VARS nhận định.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam vốn chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, thị trường cần chuyển dịch sang phân khúc cho thuê khi giá nhà ở đã vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Tại cuộc họp 25/5, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu Thủ đô cần đi đầu triển khai mô hình nhà ở cho thuê để hoàn thiện chính sách, tạo cơ sở nhân rộng ra các đô thị lớn, vùng kinh tế trọng điểm.

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết thành phố sẽ chuyển từ mô hình chủ yếu phát triển nhà để bán sang cân bằng giữa phân khúc nhà bán và cho thuê. Trong đó, thành phố ưu tiên quỹ nhà cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân và người thu nhập thấp.

Không riêng Hà Nội, nhà cho thuê sẽ được ưu tiên phát triển đến năm 2030, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng tại họp báo Chính phủ ngày 3/6. Ông cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính để phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời tham mưu Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển loại hình này cho các địa phương.

Một khu nhà xã hội tại xã Thiên Lộc đã hoạt động được hơn ba năm. Ảnh: Ngọc Diễm

Trong bối cảnh nhà cho thuê trở thành mục tiêu ưu tiên phát triển, giới chuyên gia cho rằng cần giải quyết nhiều rào cản hiện hữu của loại hình này.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, cho rằng vấn đề cốt lõi khi phát triển nhà cho thuê là giúp người dân tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí hợp lý. Do đó, tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị.

Bà dẫn chứng tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê dài hạn 20-30 năm dành cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp. Nguồn vốn được huy động thông qua Quỹ Đô thị quốc gia với lãi suất ưu đãi và các công cụ tài chính dài hạn. Nhờ đó, quốc gia này đảm bảo nhu cầu an sinh về nhà ở và duy trì ổn định thị trường bất động sản.

Hay tại Đức, hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê nhà rất chặt chẽ. Chính phủ Đức áp dụng cơ chế "Mietspiegel" - bảng giá thuê tham chiếu do chính quyền địa phương công bố, qua đó kiểm soát mức tăng giá thuê trong từng giai đoạn. Chủ nhà không thể tùy tiện tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng nếu chưa đưa ra được lý do chính đáng. Điều này giúp người dân có thể yên tâm xem nhà thuê là nơi ở ổn định lâu dài.

Bà Miền cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong quá trình phát triển nhà ở cho thuê bền vững. Bởi khác với nhà thương mại để bán, chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh, phân khúc cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường khoảng 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận thấp.

"Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia", bà nói.

Tương tự, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho rằng Nhà nước cần xây dựng được cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê, giúp thị trường này hoạt động chuyên nghiệp hơn.

Theo ông, thực tế nhiều năm qua, loại hình này chưa được nhiều doanh nghiệp mặn mà do hiệu quả đầu tư rất thấp. Lợi suất cho thuê nhà ở hiện dao động khoảng 2-4% một năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5-7% tại nhiều thị trường trong khu vực. Trong khi đó, lãi suất vay vốn để phát triển dự án phổ biến ở mức 10-12% mỗi năm. "Đầu tư tiền chục, thu tiền lẻ", ông Bình nói.

Chủ tịch Tập đoàn CEO kiến nghị có cơ chế tín dụng dài hạn dành riêng cho nhà ở cho thuê với thời hạn vay từ 20-25 năm, đồng thời nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn dài hạn từ Ngân hàng Nhà nước.

Bà Phạm Thị Miền bổ sung thêm giải pháp xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Bởi theo bà, người thuê luôn ở thế yếu khi đối mặt nguy cơ bị tăng giá đột biến, chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc điều kiện sống không đảm bảo.

Phó viện trưởng VARS IRE khuyến nghị cơ quan quản lý nghiên cứu một luật riêng về nhà cho thuê, trong đó có các quy định cụ thể về hợp đồng, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Ngọc Diễm