10 hours ago
2
Quảng Cáo
0943778078
Trong nhiều năm qua, mỗi khi bàn về giá nhà, chúng ta thường tập trung vào chi phí xây dựng, lãi vay hay thủ tục pháp lý.
Nhưng theo tôi, phần lớn giá trị của một căn nhà tại các đô thị lớn lại nằm ở đất đai.
Hãy thử một phép tính đơn giản.
Giả sử có hai khu đất giống hệt nhau, mỗi khu được định giá 100 tỷ đồng. Trên cả hai khu đất đều xây một dự án nhà ở với chi phí xây dựng 300 tỷ đồng, thời gian thực hiện hai năm.
Ở phương án thứ nhất, bán đất cho doanh nghiệp. Chủ đầu tư phải bỏ ra tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí lãi vay và lợi nhuận kỳ vọng. Với giả định lợi nhuận 10% và lãi vay 10% mỗi năm, tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thành có thể lên tới hơn 530 tỷ đồng.
Ở phương án thứ hai, không bán đất mà cho thuê với giá 2% giá trị đất mỗi năm. Chủ đầu tư chỉ phải chi tiền xây dựng và tiền thuê đất trong thời gian triển khai dự án. Với các giả định tương tự, tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thành chỉ khoảng 405 tỷ đồng.
Chênh lệch lên tới hơn 120 tỷ đồng dù chất lượng công trình hoàn toàn giống nhau.
Khoản chênh lệch này không đến từ vật liệu xây dựng, công nghệ hay năng suất lao động. Nó chủ yếu xuất phát từ việc đất đai được vốn hóa ngay từ đầu vào giá bán căn hộ, sau đó tiếp tục được khuếch đại bởi chi phí lãi vay và lợi nhuận tính trên phần vốn bỏ ra để mua đất.
Khi người dân vay ngân hàng trong 20 năm để mua nhà, khoảng cách đó còn lớn hơn. Người mua nhà trong mô hình bán đất phải trả lãi trên cả phần tiền đất. Vì vậy giá đất trong trường hợp này thường tăng tương đương lãi suất tiền gửi hàng năm, thậm chí cao hơn mới bù đắp được chi phí. Trong khi đó, người thuê nhà trên đất do cơ quan chức năng giao chỉ phải trả tiền thuê đất định kỳ.
Nhưng lợi ích của mô hình này không chỉ nằm ở việc giảm giá nhà.
Một trong những vấn đề nan giải nhất của quản lý đất đai là xác định giá đất tại thời điểm giao đất. Trong nhiều vụ việc đã được thanh tra, kiểm toán hoặc xét xử, nguyên nhân thất thoát thường bắt nguồn từ việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường hoặc tính sai nghĩa vụ tài chính.
Khi đất đã được giao và dự án đã hoàn thành, việc thu hồi phần giá trị bị thất thoát thường rất khó khăn. Giá trị đất tăng lên qua thời gian, tài sản đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ sở hữu, còn tranh chấp pháp lý có thể kéo dài nhiều năm.
Ngược lại, nếu chỉ cho thuê dài hạn, rủi ro này giảm đáng kể. Giá thuê đất có thể được điều chỉnh định kỳ theo tình hình kinh tế và mức độ phát triển hạ tầng. Nếu phát hiện sai sót trong quá trình quản lý, cơ quan chức năng vẫn nắm giữ tài sản gốc là đất đai và có nhiều công cụ để điều chỉnh chính sách trong tương lai.
Điều này cũng tạo ra một khác biệt quan trọng đối với thị trường nhà ở.
Khi người mua sở hữu cả đất và nhà, giá trị đất thường tăng theo thời gian. Dù công trình xuống cấp, giá bán nhiều căn nhà vẫn tăng hoặc giữ ở mức cao vì giá đất tăng nhanh hơn tốc độ khấu hao của công trình. Đó là lý do không ít căn hộ, nhà phố đã sử dụng nhiều năm nhưng vẫn được giao dịch với giá ngang bằng hoặc cao hơn nhà mới.
Trong mô hình đất thuê, phần giá trị đất không được tích lũy vào tài sản cá nhân. Giá nhà vì thế có xu hướng phản ánh nhiều hơn giá trị sử dụng thực tế của công trình. Khi công trình cũ đi, giá trị tài sản giảm dần theo thời gian thay vì được nâng đỡ bởi giá đất tăng liên tục.
Điều này giúp thị trường hình thành nhiều loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả khác nhau, thay vì mọi sản phẩm đều bị kéo lên bởi kỳ vọng tăng giá đất.
Tất nhiên, mô hình nhà ở trên đất thuê không phải giải pháp thay thế hoàn toàn cho sở hữu đất lâu dài. Quyền sở hữu ổn định vẫn có vai trò quan trọng trong việc tích lũy tài sản của người dân. Tuy nhiên, nếu một tỷ lệ đáng kể quỹ đất đô thị được phát triển theo hình thức đất thuê dài hạn, thị trường sẽ có thêm một lựa chọn với chi phí thấp hơn, ít phụ thuộc vào đầu cơ đất đai hơn và giảm áp lực lên giá nhà.
Trong bối cảnh nhiều người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, có lẽ đã đến lúc chúng ta không chỉ bàn về cách xây nhà rẻ hơn, mà còn cần suy nghĩ lại về cách sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Một thị trường nhà ở bền vững không nhất thiết phải bắt đầu từ những tòa nhà mới, mà có thể bắt đầu từ việc thay đổi cách phân phối giá trị của mảnh đất bên dưới chúng.
Minh Khang
