VARS: Cứ hai căn hộ mở bán mới quý II có gần một căn hạng sang

Phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm gần một nửa nguồn cung mở bán mới trong quý II, tiếp tục dẫn dắt cơ cấu trên thị trường, theo VARS.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý II cả nước ghi nhận khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới. Trong số này, lượng căn hạng sang và siêu sang (giá từ 80 triệu đồng mỗi m2) chiếm tới 45% nguồn cung. Khoảng 37% dự án bán mới trong quý trước là phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng một m2), còn trung cấp 18%. Riêng căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng mỗi m2 tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Như vậy, cứ hai căn hộ mở bán mới trong quý vừa qua có gần một căn thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang.

Bức tranh nguồn cung tại hai thị trường lớn cũng phản ánh rõ diễn biến này. Theo Hội môi giới, phần lớn dự án mở bán mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đưa giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm lên trung bình khoảng 121 triệu đồng mỗi m2. Tại TP HCM, giá sơ cấp bình quân duy trì quanh 103 triệu đồng mỗi m2 do hầu hết dự án mới mở bán đều có giá 100 triệu đồng trở lên.

Nghiên cứu của hãng tư vấn, dịch vụ bất động sản Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Theo đơn vị này, khoảng 75-80% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tại Hà Nội, các dự án mới ở phía tây và phía đông có giá phổ biến mỗi m2 khoảng 85-115 triệu đồng, trong khi căn hạng sang khu vực nội đô là 140-250 triệu.

Ở TP HCM, mỗi m2 căn hộ sơ cấp vùng lõi trung tâm phổ biến 92-155 triệu đồng, còn hạng sang, siêu sang lần lượt từ 235 triệu đồng và tiệm cận 470 triệu.

Làn sóng nghiêng mạnh về phân khúc nhà giá cao của các chủ đầu tư đã hình thành từ năm ngoái và tiếp tục rõ nét trong nửa đầu năm nay. Theo VARS, năm 2025, thị trường có khoảng 20.000 căn, chiếm 25% thị phần. Con số này tăng gấp gần 10 lần so với năm trước đó.

Năm nay, tính riêng 6 tháng đầu năm, lượng căn mở bán mới thuộc loại hình này đạt gần 15.900 đơn vị, chiếm khoảng 78% nguồn cung. Mức này tương đương 80% quy mô của cả năm trước. Nhà bình dân tiếp tục "trắng bên cung".

Bất động sản trung tâm TP HCM, tháng 7/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết, cơ cấu sản phẩm thay đổi do chi phí phát triển dự án gia tăng. Giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và vật liệu xây dựng cùng các yêu cầu cao hơn về hạ tầng, chất lượng nhà bàn giao khiến nhà ở giá rẻ khó đảm bảo hiệu quả đầu tư. Do đó, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc cao cấp hoặc hạng sang để tối ưu doanh thu và biên lợi nhuận.

Xu hướng này rõ nét tại các đô thị lớn - nơi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và thủ tục pháp lý kéo dài, theo VARS. Với quỹ đất sạch không còn nhiều tại các đô thị, chủ đầu tư tập trung phát triển những dự án quy mô lớn, tích hợp tiện ích cao cấp để tăng giá trị sản phẩm, thay vì làm nhà giá thấp.

Bên cạnh đó, sức mua ổn định từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư dài hạn cũng thúc đẩy nguồn cung giá cao. Nửa đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó 43.000 đến từ nguồn cung mới. Phân khúc hạng sang và siêu sang chiếm khoảng 22% lượng giao dịch mới, với tỷ lệ hấp thụ đạt 58%. Nhờ các chính sách thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc từ chủ đầu tư, thanh khoản các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn được duy trì.

Các đơn vị nghiên cứu dự báo nhà ở cao cấp, hạng sang tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong nửa cuối năm khi chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, sự lệch pha cung - cầu theo đó sẽ trầm trọng hơn, phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp, nhà ở bình dân tiếp tục "vắng bóng", khiến nhu cầu ở thực của phần lớn người dân khó được đáp ứng.

Phương Uyên