Nợ tiền chuyển mục đích sử dụng đất, có được hưởng ưu đãi mới?

Nay Nhà nước có chủ trương giảm 70% và chỉ đóng 30% khi lên thổ cư. Xin hỏi nếu tôi xóa nợ thì có được hưởng chính sách này không. Nếu không thì phải đóng 100% theo giá thị trường, hiện là TP.HCM đúng không ạ? Thửa đất là vị trí 2 của đường Lê Hồng Phong, theo thông báo thuế, vậy phải đóng xóa nợ là bao nhiêu?

- Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Trường hợp của anh/chị cần phân biệt rõ về bản chất pháp lý để tránh nhầm lẫn giữa hai cơ chế hoàn toàn khác nhau là "chuyển mục đích sử dụng đất" và "xóa nợ tiền sử dụng đất".

Theo thông tin anh/chị cung cấp, thửa đất đã được tách sổ, được công nhận 100m² đất ở nhưng thuộc diện "ghi nợ tiền sử dụng đất".

Như vậy, nghĩa vụ tài chính đã phát sinh từ thời điểm được công nhận đất ở trước đây, chỉ là Nhà nước cho phép chậm nộp (ghi nợ), chứ không phải hiện nay anh/chị mới thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó, chính sách hiện nay về việc "giảm 70%, chỉ nộp 30% tiền sử dụng đất" theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 chỉ áp dụng đối với các trường hợp đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và đáp ứng các điều kiện luật định, tức là áp dụng tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới.

Trong khi đó, trường hợp của anh/chị là thực hiện nghĩa vụ tài chính đã phát sinh trước đó nên về nguyên tắc sẽ không được áp dụng chính sách giảm này.

Việc anh/chị đã nộp hồ sơ xin xóa nợ từ tháng 2-2021 nhưng chưa được giải quyết do ảnh hưởng của dịch bệnh cũng không làm thay đổi bản chất pháp lý của khoản nợ, cũng không làm phát sinh quyền được áp dụng chính sách mới nếu pháp luật không có quy định chuyển tiếp cụ thể.

Đối với nghĩa vụ tài chính khi xóa nợ, pháp luật quy định nếu người sử dụng đất thanh toán trong thời hạn được hưởng ưu đãi thì có thể được tính theo mức giá tại thời điểm ghi nợ. Ngược lại, nếu thanh toán sau thời hạn này thì phải nộp theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Trên thực tế, đa số các trường hợp hiện nay đều đã quá thời hạn ưu đãi nên khi xóa nợ sẽ phải xác định lại tiền sử dụng đất theo giá đất hiện hành do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Giá đất này không phải là giá thị trường tự do mà là giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp có thẩm quyền ban hành tại thời điểm tính thu.

Trường hợp khu vực của anh/chị đã thuộc địa bàn quản lý mới thì sẽ áp dụng bảng giá đất tương ứng của TP.HCM tại thời điểm cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời căn cứ vị trí cụ thể của thửa đất (vị trí 2 đường Lê Hồng Phong như thông báo thuế).

Về cách tính, nguyên tắc anh/chị phải nộp tiền sử dụng đất bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất của loại đất trước khi được công nhận, nhân với diện tích 100m² và thường là 100% khoản chênh lệch này nếu không còn ưu đãi.

Do đó, có thể hiểu một cách thực tế là anh/chị phải nộp theo mức giá đất hiện hành do Nhà nước quy định chứ không phải mức 30%. Số tiền cụ thể bao nhiêu sẽ do cơ quan thuế tính toán và thông báo chính thức, vì còn phụ thuộc vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm giải quyết hồ sơ.

Như vậy, trường hợp của anh/chị không được hưởng chính sách giảm 70% - nộp 30% vì không phải là chuyển mục đích sử dụng đất mới, mà là xóa nợ nghĩa vụ tài chính đã phát sinh trước đó; khi xóa nợ sẽ phải nộp theo giá đất hiện hành do Nhà nước quy định.

Trường hợp anh/chị có biên nhận hồ sơ từ năm 2021, nếu cho rằng việc chậm giải quyết hoàn toàn do cơ quan nhà nước thì có thể làm đơn kiến nghị đề nghị xem xét áp dụng cơ chế có lợi hơn, tuy nhiên việc này không đương nhiên được chấp nhận mà phụ thuộc vào việc xem xét cụ thể của cơ quan có thẩm quyền.