Nhà cho thuê giá hợp lý: Doanh nghiệp chờ cú hích chính sách

Tuy nhiên để hiện thực hóa mục tiêu phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, TP.HCM còn phải vượt qua nhiều rào cản về quỹ đất, nguồn vốn và cơ chế đầu tư.

Chật vật trong những căn phòng trọ 10 năm không đổi

19h tối, trong con hẻm nhỏ gần Khu công nghiệp Tân Bình (phường Tây Thạnh, TP.HCM), căn phòng trọ chưa đầy 20m2 của gia đình anh N.V.H. bắt đầu đỏ lửa. Căn phòng nhỏ vừa là phòng khách, phòng ngủ, phòng vệ sinh, nhà bếp, cũng là nơi hai đứa con anh H. chen chúc học bài trên chiếc bàn xếp. 10 năm gắn bó với TP là 10 năm anh H. quẩn quanh trong không gian ngột ngạt này.

"Tụi tôi cũng muốn đổi chỗ tốt hơn nhưng giá thuê nhà cứ tăng liên tục, còn mua nhà thì thật sự không dám nghĩ tới. Đó cũng là lý do tôi ở lì trong căn trọ này đã 10 năm", anh H. bộc bạch.

Anh làm công nhân cho một công ty điện tử, còn chị vợ chọn làm cho một công ty thủy sản đông lạnh. Tháng nào công ty có nhiều đơn hàng, đồng nghĩa được tăng ca thì tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng. Anh H. kể sau khi trừ tiền thuê trọ (1,8 triệu đồng/tháng), học phí của hai con và sinh hoạt phí cho cả bốn người, khoản tích lũy còn lại chẳng đáng là bao.

Cạnh dãy trọ anh H. không xa, chị Loan (quê Tây Ninh, công nhân may) vừa tan ca chiều, đang vội vàng chuẩn bị bữa tối cho cả nhà. Khi được hỏi "giấc mộng an cư", chị Loan nói ngay không giám nghĩ đến. Vợ chồng chị chỉ mong tìm được một nhà trọ rộng hơn phòng trọ chật hẹp đang thuê, với một mức giá phải chăng, được hỗ trợ trong việc đăng ký tạm trú (thuận tiện cho việc đăng ký trường học cho con - PV), an toàn, an ninh và mát mẻ là đủ.

Thực tế trong nhiều năm, chính sách nhà ở của Việt Nam chủ yếu hướng tới mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà. Từ các chương trình tín dụng ưu đãi đến phát triển nhà ở xã hội, trọng tâm thường là bán hoặc thuê mua.

Khi giá nhà liên tục tăng cao và vượt xa khả năng chi trả của đa số người lao động, nhiều người trẻ đang chuyển từ mục tiêu sở hữu sang thuê nhà dài hạn. Với họ, một nơi ở ổn định, đầy đủ tiện ích và phù hợp thu nhập là lựa chọn thực tế hơn việc gánh khoản vay mua nhà kéo dài hàng chục năm.

Trong định hướng phát triển nhà ở mới, TP.HCM xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột quan trọng, đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê, đồng thời nghiên cứu chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công chưa khai thác hiệu quả để bổ sung nguồn cung.

Chính sách đã mở đường

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng - sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát, cho biết nhu cầu thuê nhà của người lao động nhập cư hiện rất lớn, do đó cần dành khoảng 60 - 80% quỹ nhà ở xã hội cho mục đích cho thuê. 

Tuy nhiên, để phát triển phân khúc này, cần tháo gỡ đồng thời các vướng mắc về quỹ đất, giá đất và cơ chế tài chính cho doanh nghiệp.

Ông cho rằng nhà ở xã hội không nên được xây dựng trên những khu đất xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng vì dễ hình thành các "thành phố ngủ". Thay vào đó, các dự án cần đặt gần khu công nghiệp, khu chế xuất, gắn với hệ sinh thái dịch vụ, giáo dục, y tế và giao thông để phục vụ trực tiếp người lao động.

Dẫn chứng từ dự án của doanh nghiệp tại Bình Dương, ông Lợi cho biết khu nhà ở được quy hoạch đồng bộ, nằm gần bệnh viện, trường học và tuyến metro, giúp nâng cao chất lượng sống cho công nhân.

Do đó dự án khi phát triển sẽ đồng bộ về hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục, thực sự phục vụ được người dân, nhất là người lao động trong khu công nghiệp. Hiện đang vận hành gần 400 căn nhà cho công nhân thuê, ông Lợi cho rằng làm nhà ở xã hội cho thuê "khó hơn rất nhiều lần so với làm nhà ở thương mại" do đối tượng thụ hưởng bị giới hạn, quy trình xét duyệt chặt chẽ và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Bên cạnh đó doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về thủ tục pháp lý và cơ chế xác định giá đất. Nếu tự bỏ vốn mua đất để làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp thiếu cơ sở để tính toán chi phí do chưa có quy định rõ ràng về mức giá được khấu trừ. Vì vậy, ông Lợi kiến nghị sớm hoàn thiện cơ chế về giá đất, đồng thời bổ sung các chính sách tín dụng và ưu đãi đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Tăng nguồn cung nhà cho thuê, cách nào?

Theo ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân, phát triển nhà ở xã hội cho thuê là hướng đi phù hợp với nhu cầu thực tế nhưng đang vướng bài toán vốn, lợi nhuận và thời gian hoàn vốn. Trong khi các dự án cho thuê cần 15 - 20 năm mới thu hồi vốn, doanh nghiệp thường chỉ được vay ngân hàng tối đa 5 năm, thậm chí ngắn hơn, buộc phải bán sản phẩm để trả nợ. 

Lãi suất vay hiện cao hơn đáng kể so với tỉ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê.

Ông Tuấn ví dụ một căn nhà trị giá 1 tỉ đồng có thể phải trả lãi vay 10 triệu đồng/tháng, nhưng chỉ cho thuê được 5 triệu đồng/tháng, dẫn đến doanh nghiệp sẽ gặp khó. Do đó, ông Tuấn cho hay cần có chính sách kéo dài thời hạn vay và giảm lãi suất cho vay đối với phân khúc này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM có thể lên tới 1 triệu căn, song nguồn cung nhà cho thuê vẫn rất hạn chế do hiệu quả tài chính chưa đủ hấp dẫn. Doanh nghiệp đang phải sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, trong khi lợi nhuận bị khống chế ở mức 10%.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, kiến nghị sớm hoàn thiện cơ chế ưu đãi riêng cho nhà ở cho thuê. Trong đó, cần miễn tiền sử dụng đất trong thời gian vận hành dự án, chỉ thu khi chuyển sang bán; đồng thời áp dụng ưu đãi thuế và các gói tín dụng dài hạn 15 - 20 năm để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho người lao động.

Về mặt quản lý đất đai, ông kiến nghị thời gian miễn thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian vận hành cho thuê. Doanh nghiệp chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này nếu chuyển đổi mục đích sang bán căn hộ. Riêng tại TP.HCM, ông đề xuất cần tích hợp ngay các chính sách hỗ trợ này vào Luật Đô thị đặc biệt, để tạo đà bứt phá cho chương trình nhà ở cho người lao động.

Về khía cạnh tài chính và thuế, ông mong muốn Nhà nước khôi phục các mức ưu đãi mạnh mẽ như trước đây. Cụ thể, cần áp dụng mức giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp lên tới 70% cho các dự án nhà ở xã hội cho thuê, thay vì mức 50% như loại hình để bán.

Các tổ chức tín dụng cần cung cấp các gói vay dài hạn, kéo dài từ 15 - 20 năm, với hạn mức giải ngân có thể đạt tới 85% tổng giá trị đầu tư dự án. Ngoài ra, việc hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngay tại dự án cũng là yếu tố then chốt để giảm áp lực chi phí cho chủ đầu tư, từ đó hạ giá thành thuê nhà cho người dân.