Người vay mua nhà đang chịu lãi suất bao nhiêu?

Lãi suất vay mua nhà thả nổi lên 14%, cá biệt lên 16%/năm?

Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2026 do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, thị trường tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi cơ bản ổn định, nền tảng kinh tế vĩ mô được bảo đảm. Việc triển khai đồng bộ các luật Đất đai năm 2024, luật Nhà ở năm 2023, luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đã bước đầu tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện nguồn cung và củng cố niềm tin đầu tư. Dù nguồn cung phát triển, thị trường vẫn đối mặt với thách thức về thanh khoản khi lượng giao dịch thành công đạt 100.005 giao dịch (bằng 71,5% so với quý 1/2026). 

Lượng tồn kho bất động sản tại 25/34 địa phương báo cáo đạt khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý trước. Giá giao dịch thứ cấp phân khúc căn hộ, biệt thự và đất nền nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ, như đất nền giảm 2-3%. Báo cáo này chỉ ra nguyên nhân chủ yếu do chi phí vốn tăng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12 - 14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15 - 16%/năm, làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

Người vay mua nhà nên xây dựng kịch bản trước phìng ngừa lãi suất thả nổi tăng cao

ÀNH: NGỌC THẮNG

Theo khảo sát quý 2/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cũng cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến 8,5 - 11%/năm, áp dụng trong 6 - 12 tháng tùy ngân hàng và gói tín dụng. Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3 - 3,5%. Theo VARS-IRE, lãi suất người vay thực trả hiện phổ biến 13 - 15%/năm.

Lãi suất cho vay mua nhà của các nhà băng đã tăng trong những tháng qua và đang tiếp tục duy trì ở mức cao. Chị V.K (Phường Phú Thọ Hòa, TP.HCM) cho hay giữa năm 2024 khi các ngân hàng triển khai cho vay ưu đãi với người trẻ để mua nhà với lãi suất dao động 6 - 6,5% nên hai vợ chồng đã mạnh dạn vay 1,9 tỉ đồng để mua nhà, chốt lãi suất cố định 6,5% trong 2 năm. Đến cuối tháng 7 vừa qua, sau khi hết thời gian ưu đãi thì lãi vay được điều chỉnh lên 10%/năm. Điều này đồng nghĩa số tiền chị trả cho ngân hàng mỗi tháng vẫn không giảm dù nợ gốc thấp hơn sau 2 năm. Cụ thể trước đây, mỗi tháng chị trả hơn 10 triệu đồng nợ vay gốc và hơn 10 triệu đồng tiền lãi thì hiện nay, số nợ gốc đã giảm gần 400 triệu đồng nên hàng tháng chỉ còn trả nợ gốc khoảng 8,3 triệu đồng nhưng tiền lãi thì tăng lên hơn 12,5 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền chị thanh toán cho ngân hàng tăng nhẹ so với các tháng trước. "Cũng may là tiền nợ gốc giảm nên tổng số tiền mình thanh toán cho ngân hàng không tăng nhiều nên vẫn nằm trong khả năng trả nợ. Nếu tính như số tiền ban đầu thì sẽ khó khăn hơn khi số tiền thanh toán gia tăng", chị V.K chia sẻ thêm.

Gia đình anh T.T (phường Tân Thuận, TP.HCM) cho biết từ tháng 4 đến nay, lãi suất hợp đồng vay mua nhà của anh đã được điều chỉnh lên 13,6%/năm, cao hơn mức lãi suất gần 12% vào đầu năm 2025. Điều này khiến tiền lãi anh phải thanh toán cho ngân hàng tăng thêm 1 triệu đồng so với năm vừa qua dù nợ gốc giảm.

Trên thực tế, lãi suất cho vay bất động sản, mua nhà của nhiều ngân hàng có hạ nhiệt so với cuối quý 1/2026 nhưng vẫn neo khá cao. Ví dụ, tại một phòng giao dịch của BIDV, nhân viên tín dụng cho biết lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất là 9,7%/năm và được cố định 12 tháng. Trong khi đó, ngân hàng V. thì giới thiệu lãi vay mua nhà là 10,5%/năm cố định trong 12 tháng đầu...

Nên có kịch bản để quản trị rủi ro khi lãi suất tăng cao

Đối với một số cá nhân, lãi suất tăng mạnh sau thời gian ưu đãi có thể gây ra nhiều khó khăn trong chi tiêu cuộc sống hàng ngày. Chẳng hạn, gia đình anh T.T (phường Tân Thuận, TP.HCM) cho biết sau 4 năm gồng gánh trả nợ vay mua nhà, anh đã khá mệt mỏi. Những tưởng sau 4 năm thì số tiền phải trả (gồm nợ gốc và tiền lãi) giảm hơn trước nhưng không ngờ do lãi suất tăng cao sau khi hết thời gian ưu đãi, lên 13,6%/năm (lãi suất trong 18 tháng đầu tiên ở mức 9,7%/năm) khiến anh luôn căng thẳng. Ước tính mỗi tháng anh phải trả cho ngân hàng gần 20 triệu đồng và kéo dài hơn 4 năm qua. Chính vì vậy, anh đang tính vay anh chị em, gia đình một khoản để trả bớt nợ gốc nhằm giảm số lãi phải trả cho "nhẹ gánh".

Theo chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Thanh Điền, thông thường, ngân hàng cho vay mua nhà sẽ áp dụng lãi suất ưu đãi và cố định từ 1 - 2 năm, sau đó tính lãi suất thả nổi. Vì vậy, với các cá nhân, gia đình trước khi vay để mua nhà thì phải tính toán kỹ số tiền phải thanh toán hằng tháng, bao gồm tiền gốc và lãi, đặc biệt là sau khi áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường. Khi đó, lãi suất vay có thể sẽ tăng khá cao so với dự tính ban đầu. Vì thế, cần thiết phải xây dựng cả 3 kịch bản kèm theo phương án xử lý. Kịch bản đầu tiên là trường hợp lãi suất không tăng; thứ hai là lãi suất tăng nhẹ và cuối cùng là lãi suất tăng mạnh. Với kịch bản thứ nhất thì quá tốt vì vẫn nằm trong kế hoạch chi trả của khách hàng và sau một thời gian khi nợ gốc giảm dần thì tiền lãi cũng giảm theo. 

Ở trường hợp thứ hai, khi lãi suất tăng nhẹ nhưng người vay vẫn đảm bảo khả năng thanh toán, trả nợ thì vẫn tiếp tục thực hiện. Trường hợp xấu nhất là khi lãi suất tăng cao, khi đó nếu thu nhập của người vay không đảm bảo khả năng trả nợ có thể chọn giải pháp chuyển nợ sang ngân hàng khác để được hưởng lãi suất thấp hơn trong thời gian ưu đãi. Thậm chí, nếu tình hình thanh toán quá khó khăn thì có thể phải tính đến giải pháp bán nhà và tìm mua lại một căn khác với giá phù hợp hơn, ở xa hơn... 

"Có những thời điểm, người mua nhà sau 2 năm bán ra đã có lời. Nếu bán ra thì cũng có dư một khoản tiền và có thể mua lại căn khác nhỏ hơn, xa hơn và vay lại ngân hàng khác với lãi suất cố định trong thời gian ưu đãi ban đầu sẽ thấp hơn. Theo nguyên tắc chung thì vay càng thấp sẽ càng an toàn nhưng lại tùy thuộc vào bài toán tài chính của mỗi gia đình. Nhưng dù như thế nào thì cá nhân đi  vay tiền ngân hàng nên có quản trị rủi ro là đưa ra một số kịch bản trước để ứng phó trong tương lai. Đặc biệt không nên để rơi vào tình trạng mất thanh khoản, nợ xấu vì sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động sau đó khi lịch sử tín dụng bị đánh giá xấu", TS Huỳnh Thanh Điền chia sẻ.