Nghịch lý nhà càng để lâu càng tăng giá

Ngôi nhà được coi như tài sản sẽ tự tăng giá theo thời gian, trong khi thực tế phần xây dựng của nó lại đang hao mòn từng năm.

Một trong những "lỗ hổng tư duy" lớn nhất trên thị trường nhà ở Việt Nam là: mua nhà nhưng không tính chi phí bảo trì. Ngôi nhà được coi như tài sản sẽ tự tăng giá theo thời gian, trong khi thực tế phần xây dựng của nó lại đang âm thầm hao mòn từng năm. Khi không được bảo trì đúng mức, giá trị không những không tăng mà còn giảm nhanh hơn nhiều người tưởng. Đã đến lúc cần nhìn nhận lại: nhà ở là tài sản phải trích lập chi phí bảo trì hàng năm, giống như bất kỳ loại tài sản sản xuất nào khác.

Với nhà ở riêng lẻ, mức trích lập hợp lý nên là khoảng 1-2% giá trị xây dựng mỗi năm. Đây không phải khoản chi bắt buộc phải sử dụng ngay, mà là quỹ để xử lý các chu kỳ xuống cấp: sơn sửa, chống thấm, hệ thống điện nước, mái, thiết bị. Nếu không trích lập đều đặn, chi phí sẽ dồn lại thành những khoản lớn sau 5-10 năm. Khi đó, nhiều gia đình buộc phải trì hoãn sửa chữa hoặc làm chắp vá. Hệ quả là ngôi nhà xuống cấp nhanh, chi phí sửa chữa tăng cao và giá trị tài sản giảm mạnh.

Một nghịch lý đang tồn tại: rất nhiều người để căn nhà mình đang ở dần cũ nát, nhưng lại tích cực đi tìm mua nhà đất mới với kỳ vọng "đầu tư". Điều này phản ánh một sai lệch trong cách nhìn nhận tài sản: chú trọng tăng giá trên giấy, bỏ qua giá trị thực tế.

Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm, nhà không sử dụng xuống cấp rất nhanh: ẩm mốc, nứt tường, thấm nước, hư hỏng hệ thống kỹ thuật. Phần xây dựng - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản - bị hao mòn theo thời gian, thường ở mức khoảng 2% mỗi năm nếu không được bảo trì đúng cách. Vì vậy, việc "ôm nhà chờ tăng giá" thực chất là một phép tính thiếu đầy đủ. Giá trị hợp lý của một ngôi nhà cần được xác định dựa trên: Giá trị xây dựng ban đầu – hao mòn hàng năm + chi phí bảo trì thực chi

Nếu không bảo trì, phần hao mòn sẽ tích lũy, và khi giao dịch, người mua có kinh nghiệm sẽ đánh giá kỹ tình trạng công trình để ép giá. Những kỳ vọng tăng giá dựa trên tin đồn hoặc tâm lý đám đông vì thế dễ bị triệt tiêu.

>> Dĩnh bẫy 'cò' đất bán cắt lỗ chung cư 80 triệu một m2

Để thị trường vận hành lành mạnh, tôi cho rằng cần bổ sung các công cụ chính sách phù hợp:

Thứ nhất, cần có hướng dẫn rõ ràng về trích lập chi phí bảo trì nhà ở như một chuẩn mực tài chính. Khi người dân ý thức được đây là nghĩa vụ định kỳ, việc duy trì chất lượng nhà ở sẽ trở thành thông lệ.

Thứ hai, cần cho phép khấu trừ chi phí bảo trì hợp lý khi tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc cho thuê. Khi đó, người sở hữu nhiều nhà sẽ có động lực đưa tài sản vào khai thác để tạo dòng tiền và hợp thức hóa chi phí, thay vì để trống.

Thứ ba, cần xem xét đánh thuế đối với nhà bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả. Mục tiêu không phải là tăng gánh nặng thuế, mà là tạo áp lực để tài sản phải được đưa vào sử dụng. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, việc để nhà trống sẽ trở nên không còn hấp dẫn.

Khi chi phí bảo trì và hao mòn được tính toán đầy đủ, cả người mua lẫn cơ quan quản lý sẽ có căn cứ rõ ràng hơn để định giá bất động sản. Giá trị nhà không còn bị dẫn dắt bởi tin đồn, mà phản ánh sát hơn tình trạng thực tế của công trình. Điều này cũng giúp phân biệt rõ giữa hai thành phần: giá trị đất và giá trị xây dựng. Trong khi đất có thể tăng giá do vị trí và quy hoạch, phần xây dựng lại có xu hướng giảm giá theo thời gian nếu không được duy tu.

Việc tính đúng và đủ chi phí bảo trì không chỉ là câu chuyện của từng hộ gia đình, mà còn ảnh hưởng tới cấu trúc nền kinh tế. Khi tổng chi phí bảo trì nhà ở được đưa vào tính toán, có thể ước lượng được lượng thu nhập thực tế mà người dân còn lại để mua nhà mới. Nếu phần lớn nguồn lực tài chính bị "chôn" vào việc tích trữ nhà đất mà không sử dụng, nền kinh tế sẽ kém năng động.

Ngược lại, khi tài sản được đưa vào khai thác và bảo trì đều đặn, nhu cầu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo sẽ tạo ra một thị trường xây dựng lành mạnh và bền vững. Ngành xây dựng khi đó phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các chu kỳ tăng nóng của bất động sản.

Tóm lại, nhà ở không phải tài sản "để đó sẽ tăng giá", mà là tài sản cần được bảo trì và sử dụng hiệu quả. Trích lập chi phí bảo trì hàng năm, đánh thuế nhà bỏ hoang và minh bạch hóa giá trị xây dựng là những bước cần thiết để điều chỉnh hành vi trên thị trường. Khi mỗi ngôi nhà được chăm sóc đúng mức và được đưa vào sử dụng, không chỉ giá trị tài sản của từng cá nhân được bảo vệ, mà nguồn lực của cả nền kinh tế cũng được phân bổ hiệu quả hơn.

Quang Tan