Mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn, tự đẩy mình vào sai phạm và rủi ro

Rủi ro cho cả người mua và người bán

Luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định việc kê khai giá nhà đất trên hợp đồng công chứng mua bán thấp hơn nhiều so với thực tế tiềm ẩn rủi ro tranh chấp dân sự cực lớn giữa các bên.

Ví dụ trường hợp nhà đất có giá trị thực tế 1,2 tỉ đồng nhưng được kê khai trong hợp đồng công chứng chỉ 200 triệu đồng. Khi đó đối với bên bán, rủi ro xuất hiện khi bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán. 

Cụ thể nếu bên mua chỉ thanh toán đúng số tiền 200 triệu đồng ghi trên hợp đồng công chứng, bên bán sẽ rất khó đòi được số tiền chênh lệch còn lại. Lúc này, nghĩa vụ chứng minh tồn tại một thỏa thuận khác với giá thực tế 1,2 tỉ đồng thuộc về bên bán và nếu không có chứng cứ xác thực, bên bán gần như cầm chắc phần thua.

Ngược lại, bên mua cũng không hề an toàn. Trong trường hợp giá đất tăng đột biến, bên bán có thể nảy sinh ý định đòi lại đất. Họ có thể viện dẫn việc kê khai giá thấp là không phản ánh đúng ý chí tự nguyện của các bên để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên mua thường là người chịu thiệt thòi nhất khi mất đi cơ hội sở hữu tài sản sau một thời gian dài chờ đợi.

Không chỉ là tranh chấp dân sự, luật sư Trương Ngọc Liêu cảnh báo hành vi mua bán hai giá là hành vi khai sai nhằm trốn thuế, bị pháp luật nghiêm cấm.

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính bằng hình thức phạt tiền và buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách. 

Nghiêm trọng hơn, nếu số tiền trốn thuế đủ định lượng cấu thành tội phạm, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015. Hình phạt cao nhất cho tội danh này có thể lên đến 7 năm tù hoặc phạt tiền đến 4,5 tỉ đồng.

Trong ví dụ nêu trên, khoảng cách giữa 1,2 tỉ đồng thực tế và 200 triệu đồng kê khai là một con số lớn, đủ để các cơ quan chức năng xem xét dấu hiệu vi phạm pháp luật về thuế.

Phòng công chứng có trách nhiệm gì?

Câu hỏi đặt ra là vì sao giá trị mua bán thấp bất thường mà phòng công chứng vẫn thực hiện ký?

Chuyên gia pháp lý cho rằng về bản chất, công chứng là việc chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của giao dịch. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực chủ thể, nội dung, mục đích giao dịch và tính tự nguyện của các bên.

Tuy nhiên, giá cả là yếu tố dựa trên nguyên tắc "thuận mua vừa bán", công chứng viên không có quyền can thiệp vào mức giá mà các bên đã thỏa thuận. Dù vậy, họ có nghĩa vụ phải giải thích rõ về quyền, nghĩa vụ và các rủi ro pháp lý nếu các bên cố tình kê khai giá thấp hơn thực tế.

Thực tế, nếu mức giá ghi trên hợp đồng vẫn bằng hoặc cao hơn bảng giá đất do Nhà nước quy định thì rất khó truy cứu trách nhiệm của công chứng viên. Họ chỉ phải chịu trách nhiệm nếu bị chứng minh có hành vi xúi giục các bên khai sai giá để trốn thuế.

Thời gian qua đã có nhiều vụ việc mua bán nhà hai giá bị phát hiện, bị xử lý hình sự là lời cảnh tỉnh cho những ai còn có ý định "lách luật" trong giao dịch bất động sản. 

Sự minh bạch về giá trị không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi có tranh chấp mà còn là thượng tôn pháp luật, tránh những hệ lụy đáng tiếc về sau.