1 month ago
5
Quảng Cáo
0943778078
Theo kinh nghiệm từ các thị trường phát triển, bất động sản cho thuê chỉ trở thành kênh đầu tư bền vững khi được chuẩn hóa từ sản phẩm đến vận hành và quản trị.
Ở các thị trường phát triển, bất động sản cho thuê đã được tổ chức như một ngành vận hành. Nhà ở cho thuê, căn hộ dịch vụ, văn phòng linh hoạt, mặt bằng bán lẻ, kho vận hay Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đều có một điểm chung là có nhu cầu thuê thật, được quản lý theo tiêu chuẩn và đo lường bằng dòng tiền sau chi phí.
REIT là ví dụ về cách bất động sản cho thuê được chuẩn hóa thành một kênh đầu tư chuyên nghiệp. Theo Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Mỹ (Nareit), đến tháng 5, các quỹ REIT niêm yết thuộc chỉ số FTSE Nareit All REITs có tổng giá trị thị trường khoảng 1.600 tỷ USD; toàn ngành sở hữu hơn 4.500 tỷ USD tài sản bất động sản thương mại.
Singapore cho thấy một trường hợp khác. Thị trường này nhỏ về dân số nhưng sản phẩm đầu tư bất động sản lại phát triển. Theo Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Singapore (Reitas), tính đến ngày 31/3, có 39 quỹ tín thác bất động sản và quỹ tín thác tài sản khác đang giao dịch, tổng giá trị khoảng 100 tỷ đô la Singapore, tương đương 10% tổng vốn hóa của Sở giao dịch Singapore.
Khi đi vào thị trường vốn, tài sản cho thuê phải có báo cáo, tỷ lệ lấp đầy, hợp đồng, chi phí vận hành và cơ chế phân phối lợi nhuận rõ ràng. Dòng tiền chuẩn hóa giúp nhà đầu tư có cơ sở so sánh các tài sản thay vì đặt cược vào kỳ vọng tăng giá.
Nhà ở cho thuê là nhóm tài sản chủ đạo của nhà đầu tư tổ chức. Savills nhận định tại các thị trường phát triển như Mỹ, nhà ở cho thuê thường chiếm khoảng một phần ba hoạt động đầu tư bất động sản hàng năm. Khảo sát của INREV năm 2025 ghi nhận nhà ở được 89% nhà đầu tư châu Âu quan tâm. Với văn phòng linh hoạt, JLL từng dự báo đến năm 2030, khoảng 30% diện tích văn phòng có thể được tiêu thụ theo mô hình này.
Việt Nam chưa có thị trường REIT phát triển như Mỹ hay Singapore, nhưng một số phân khúc đã xuất hiện nền cầu.
Theo Savills Việt Nam, giá thuê trung bình căn hộ dịch vụ ở TP HCM gần 600.000 đồng một m2 một tháng với tỷ lệ lấp đầy 84% trong quý I. Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt 80% đến từ việc dòng vốn FDI đăng ký trong quý I đạt 479 triệu USD và nhu cầu từ đội ngũ chuyên gia, quản lý nước ngoài.
Mặt bằng bán lẻ cũng cho thấy yêu cầu rõ hơn về chất lượng vận hành. Theo Savills Việt Nam, tại Hà Nội, tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m2, trung tâm thương mại vẫn giữ vai trò chính. Công suất đạt 89%, một phần nhờ nhiều trung tâm tái định vị để tiếp cận tệp khách hàng rộng hơn. Giá thuê gộp tầng trệt toàn thị trường tăng 4% theo năm, phản ánh lợi thế của tài sản được quản lý tốt.
Theo một số chuyên gia, cầu thuê vẫn có, nhưng không bảo đảm mọi tài sản đều tạo được dòng tiền tốt. Nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần trả lời câu hỏi ai sẽ thuê, thời hạn bao lâu, khả năng chi trả ra sao và chi phí để duy trì tài sản ở trạng thái khai thác được là bao nhiêu... Tài sản có vị trí tốt nhưng sai công năng, thiếu tiêu chuẩn bàn giao hoặc chi phí bảo trì cao vẫn có thể làm lợi suất thực thấp hơn kỳ vọng.
Ngoài ra, hợp đồng với các điều khoản rõ ràng là lớp bảo vệ tiếp theo của dòng tiền. Xu hướng minh bạch hóa cũng đang rõ hơn trong khung pháp lý. Như Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trước khi ký hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản. Với tài sản cho thuê, sự rõ ràng của hợp đồng giúp giảm tranh chấp và làm dòng tiền dễ dự báo hơn.
Thế Đan
