Loạt chính sách mới có thể thay đổi 'cuộc chơi' trên thị trường bất động sản

Quy định mới về giá đất, chung cư có thời hạn, bồi thường tái định cư nằm trong nhóm vấn đề nóng đang được Quốc hội thảo luận khi sửa đổi ba luật liên quan bất động sản.

Tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng sửa đổi ba luật liên quan đến thị trường địa ốc, gồm Luật: Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở. Trong đó, có nhiều quy định mới dự kiến tác động trực tiếp đến các nhóm tham gia thị trường, gồm chủ đầu tư, người mua nhà và người bị thu hồi đất.

Nhà nước định giá đất dựa trên dữ liệu

Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp định giá, kết nối liên thông với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Đề xuất này nhằm giúp giá đất không bị thao túng, tránh hình thành giá ảo và điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất. Việc định giá dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng, thông tin đầu vào và các quy định pháp luật liên quan.

Theo luật hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp và kết quả đơn vị tư vấn giá đất. Trong khi đó, việc xác định giá đất cụ thể gặp khó khăn do phụ thuộc nhiều yếu tố như thông tin dữ liệu đầu vào, biến động thị trường.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng đa dạng như trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức, kinh nghiệm của người định giá, phương án đầu tư của chủ đầu tư dự án... Kết quả định giá không thống nhất dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại cuộc thảo luận 19/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết thời gian qua, các địa phương phải tính giá đất rất cao theo giá thị trường. Giá đất đầu vào tăng cùng với việc chủ đầu tư còn phải vay vốn, quy trình thủ tục hành chính kéo dài... đều được cộng dồn vào chi phí, đẩy giá bán nhà đến tay người mua lên cao. Định hướng Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá đất đồng thời đơn giản hóa thủ tục, theo Thủ tướng, giúp giảm chi phí đầu vào, giúp kiểm soát giá nhà, đất.

Có thể thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Cũng tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất". Người có đất ở bị thu hồi sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.

Định hướng sửa luật lần này cũng không quy định cứng việc phải duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất, thay vào đó dự kiến giao Chính phủ quy định cụ thể. Dự luật cũng hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo hướng quy định rõ hơn tiêu chí dự án, phạm vi thu hồi đất. Quy định về thu hồi đất, phát triển quỹ đất vùng phụ cận, các công trình kết cấu hạ tầng được bổ sung mới.

Góp ý định hướng sửa dự luật này, đại biểu Đoàn Thị Thanh Mai, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cho rằng luật cần thiết kế các cơ chế bảo vệ cụ thể, bảo đảm người bị thu hồi đất không chỉ được bù đắp tài sản mà còn có nơi ở, sinh kế, việc làm và thu nhập ổn định sau di dời.

Thực tế tại một số dự án, người dân sau khi bị thu hồi đất phải thuê nhà trong thời gian chờ phương án hoặc suất tái định cư. Vì vậy, bà Mai đề nghị chỉ cho phép ngoại lệ trong một số trường hợp như dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp hoặc dự án có tỷ lệ đồng thuận cao. Ngay cả với trường hợp ngoại lệ, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn phải được phê duyệt và công khai trước khi ra quyết định thu hồi đất.

Chung cư có thời hạn sử dụng gắn với niên hạn công trình

Với dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, một trong những nội dung đáng chú ý là quy định "chung cư có thời hạn" theo hạn sử dụng công trình, gắn với quyền đảm bảo tài sản. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, dựa trên kết luận kiểm định. Sau khi hết thời hạn mà không đạt kiểm định, chủ sở hữu căn hộ có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới chung cư.

Luật Nhà ở hiện hành không dùng khái niệm "chung cư có thời hạn" mà chỉ quy định "thời hạn sử dụng chung cư". Khi xây dựng lại chung cư cũ, chủ căn hộ có thể nhận nhà tái định cư hoặc tiền.

Về nội dung này, Thủ tướng Lê Minh Hưng đánh giá "thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn công trình" là vấn đề lớn, và cần làm rõ việc không có loại hình nhà nào có thể ở vĩnh viễn. Theo Thủ tướng, một căn nhà bình thường khi đến thời hạn cũng cần kiểm tra chất lượng công trình. Trong trường hợp tòa nhà không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ buộc phải xây dựng lại, nếu trong quy hoạch vẫn là nhà ở. Quy định này cũng tương đồng ở các quốc gia khác và quyền tài sản đi kèm của người dân được pháp luật bảo vệ. Người dân cũng cần thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định.

Góp ý dự luật, một số đại biểu Quốc hội cho rằng cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng tòa nhà và quyền sở hữu căn hộ. Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, Phó chủ tịch thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc TP HCM, cho biết dự thảo luật cần tránh cách gọi khiến người dân nhầm thời hạn sử dụng của tòa nhà với thời hạn sở hữu căn hộ. Đây là vấn đề được nhiều người mua nhà quan tâm bởi căn hộ là tài sản lớn, có gia đình phải tích lũy nhiều năm mới mua được.

Do đó, bà Hạnh đề nghị bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn", tiếp tục sử dụng "thời hạn sử dụng chung cư" để tránh gây hiểu nhầm và lo lắng cho người mua nhà.

Bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Bổ sung loại hình nhà ở cho thuê

Một trong những điểm mới của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là bổ sung quy định về nhà ở cho thuê, gồm dự án được đầu tư bằng vốn Nhà nước, vốn ngoài Nhà nước, nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia, người lao động.

Với nhà cho thuê bằng vốn Nhà nước, dự thảo đề xuất thành lập và sử dụng Quỹ nhà ở để tạo lập nguồn cung. Quỹ có thể hình thành từ ngân sách Nhà nước, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở xã hội cùng các khoản hỗ trợ, đóng góp hợp pháp khác.

Với doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê, dự thảo đưa ra nhiều ưu đãi như vay vốn lãi suất ưu đãi, miễn hoặc giảm một số nghĩa vụ tài chính về đất, hỗ trợ đấu nối hạ tầng và một số cơ chế về quy hoạch.

Đối tượng được thuê là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà. Nếu số người đăng ký vượt quá nguồn cung, việc xét ưu tiên được thực hiện theo thứ tự: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người cao tuổi, hộ gia đình bị thu hồi nhà, chuyên gia, nhà khoa học.

Quy định trên nhằm cụ thể hóa định hướng của Trung ương về việc chuyển đổi tư duy phát triển nhà ở, ưu tiên phát triển nhà cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng, bên cạnh nhà để bán.

Định hướng sửa đổi dự luật lần này cũng cụ thể hóa nội dung Nghị quyết 21 về việc hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn. Dự luật nêu rõ việc dùng chính sách thuế cùng các công cụ tài chính để hạn chế đầu cơ, găm giữ và bỏ hoang đất đai. Dự án chậm đưa vào sử dụng được đề nghị phải nộp tiền lũy tiến.

Thêm cơ chế bảo đảm với 5% giá trị còn lại khi mua nhà "trên giấy"

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Chính phủ đã bổ sung cơ chế bảo đảm với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Cụ thể, dự luật vẫn giữ nguyên quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, với 5% giá trị còn lại, thay vì để người mua tự giữ và chủ động chuyển cho chủ đầu tư, dự luật yêu cầu chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng hoặc theo thỏa thuận các bên. Khoản này chỉ được giải tỏa khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp sổ cho người mua.

Góp ý nội dung này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Hải Phòng cho rằng quy định cần chuyển trọng tâm từ việc kiểm soát 5% phần tiền cuối cùng sang quản trị rủi ro của toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Bà nói, khoản 5% này sẽ là một công cụ tạo sức ép hữu ích khi nhà đã bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, với trường hợp dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, tiền đã nộp của khách hàng bị sử dụng sai mục đích, khoản 5% cuối cùng không thể bảo vệ được phần lớn tài sản người mua đã bỏ vào dự án, lên đến 95%.

Bà đề nghị nghiên cứu cơ chế theo hướng bảo vệ dòng tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ thực hiện dự án, hạn chế việc tài trợ tùy tiện cho các dự án khác. Nếu việc cấp sổ đỏ không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng có quyền nhận lại 5% này.

Ba dự thảo sửa đổi Luật: Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản được Quốc hội tiếp tục xem xét trong hôm nay trước khi thông qua vào cuối năm.

Ngọc Diễm - Anh Tú