Ghi giá bán nhà thấp để giảm thuế: Ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và tội hình sự

Nhiều người khi giao dịch bất động sản vẫn theo lệ bất thành văn ghi giá trong hợp đồng thấp hơn nhiều thoả thuận thực tế nhằm giảm thuế, mà không biết có thể bị xử lý hình sự.

Đầu tháng 3, Công an tỉnh Thái Nguyên khởi tố hai người môi giới bất động sản Lê Quang Chí và Đoàn Văn Quang để điều tra tội Trốn thuế, với cáo buộc từ năm 2024 đến nay đã góp vốn mua đất, sau đó tách thành nhiều thửa xây nhà bán. Hai bị can lợi dụng kẽ hở trong quản lý về thuế để trốn thuế, lệ phí gần 500 triệu đồng khi chuyển nhượng hơn 10 căn nhà.

Vào tháng 9/2023, Lê Văn Thành cũng bị Công an huyện Thăng Bình cũ, tỉnh Quảng Nam, khởi tố với hành vi tương tự. Ông Thành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho người khác với số tiền 21 tỷ đồng. Tuy nhiên ông chỉ kê khai giá bán 460 triệu đồng.

Nhà chức trách cho rằng việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp này đã gây thất thoát ngân sách nhà nước hơn 500 triệu đồng.

Đoàn Văn Quang (trái) và Lê Quang Chí. Ảnh: Công an cung cấp

Hai vụ án trên phản ánh thực trạng khi nhiều giao dịch bất động sản hiện nay vẫn tồn tại tình trạng "hai giá" - nghĩa là ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế. Hai bên có thể thỏa thuận thanh toán với giá thật, nhưng khi lập hợp đồng công chứng lại ghi mức giá thấp hơn nhằm giảm số thuế phải nộp.

Với những giao dịch giá trị lớn, khoản tiền thuế có thể lên tới hàng trăm triệu đồng. Không ít người vì muốn tiết kiệm chi phí đã lựa chọn cách "ghi giá thấp" trong hợp đồng công chứng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và hành vi vi phạm pháp luật nằm ở yếu tố "cố ý gian dối để giảm nghĩa vụ thuế".

"Hai giá" để cả người mua và bán đều được lợi

Theo luật sư Đinh Thu Hiền, Phó giám đốc trung tâm tư vấn, Công ty Luật TNHH Khoa Tín, trong nhiều giao dịch bất động sản, việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế thường là thỏa thuận giữa hai bên. Bởi cả người bán và người mua đều có lợi về mặt chi phí, đặc biệt là bên bán.

Hiện nay, khi chuyển nhượng bất động sản, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Vì vậy, nếu giá bán trên hợp đồng càng thấp thì số tiền thuế phải nộp càng giảm.

Ví dụ, căn nhà được bán với giá thực tế 10 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 200 triệu đồng. Nhưng nếu hợp đồng chỉ ghi 3 tỷ đồng, số thuế phải nộp chỉ còn 60 triệu đồng, nghĩa là giảm tới 140 triệu đồng.

Người mua cũng được hưởng lợi nhất định vì sang tên quyền sử dụng đất, họ phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản. Nếu giá trên hợp đồng thấp, khoản lệ phí này cũng giảm tương ứng. Ví dụ với căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, lệ phí trước bạ sẽ là 50 triệu đồng. Nhưng nếu hợp đồng chỉ ghi 3 tỷ đồng, khoản phí này chỉ còn 15 triệu đồng.

Chính vì vậy, nhiều giao dịch mua bán bất động sản đã hình thành "thỏa thuận ngầm" giữa hai bên. Một trong những lý do là người dân lợi dụng việc chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường. Tại nhiều địa phương, giá đất trong bảng giá chính thức vẫn thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.

Giao dịch trong mua bán bất động sản thường dễ phát sinh vi phạm về trốn thuế. Ảnh: Nguyễn Đông

Rủi ro pháp lý cho cả người mua lẫn người bán

Luật sư Hiền đánh giá hành vi ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán bất động sản không những vi phạm pháp luật mà còn "gây rủi ro về kinh tế cho cả hai bên". Bởi đây là hành vi trốn thuế - bị pháp luật nghiêm cấm nên theo quy định của Bộ luật Dân sự thì giao dịch vi phạm điều cấm sẽ bị vô hiệu.

Nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên, tòa án khi giải quyết rất có thể sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Lúc này hai bên không đạt được mục đích mua bán. Hơn nữa việc này còn rủi ro trong chứng minh số tiền giao dịch thực tế. Nếu không chứng minh được số tiền đã giao lớn hơn trên hợp đồng thì tòa án chỉ giải quyết trên số tiền tại hợp đồng và thiệt hại cho bên mua là không đòi lại được đủ số đã trả.

Ngược lại, rủi ro cũng "rình rập" cả bên bán trong trường hợp bên mua mới thanh toán một phần nhưng hợp đồng ghi giá thấp. Việc xác định số tiền còn phải thanh toán có thể trở nên phức tạp và bất lợi do trong hợp đồng có giá trị pháp lý không ghi số tiền thực.

Để tránh gặp rắc rối về pháp lý, luật sư khuyên người dân tìm hiểu kỹ quy định pháp luật trước khi giao dịch. Các bên cần kê khai trung thực giá trị giao dịch, nộp đầy đủ và đúng hạn số thuế phải nộp, ký hợp đồng mua bán công chứng ghi đúng giá trị giao dịch thực tế.

Bà Hiền khuyến nghị giao dịch chuyển khoản để làm căn cứ khi có tranh chấp. Trường hợp giao dịch bằng tiền mặt phải có giấy biên nhận tiền, thực hiện nhanh thủ tục nộp thuế và đăng ký biến động đất đai để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật để ghi nhận quyền của người mua.

"Khi thực hiện giao dịch công khai, minh bạch, đúng pháp luật thì quyền lợi của hai bên sẽ được pháp luật đảm bảo", luật sư Hiền nói.

Khi nào bị quy kết là trốn thuế?

Theo luật sư Hiền, Nhà nước đã ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Các bên chuyển nhượng, mua bán đất không bắt buộc theo giá đất do nhà nước ban hành, mà tự thỏa thuận. Khi chuyển nhượng đất sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, trong đó một trong các căn cứ tính các loại thuế, phí này là khung giá của nhà nước.

Việc cá nhân ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế giao dịch nhằm làm giảm số thuế phải nộp cho ngân sách Nhà nước bị coi là hành vi trốn thuế.

Tội Trốn thuế được hiểu là người có nghĩa vụ nộp thuế nhưng sử dụng các cách thức, phương thức trái pháp luật để làm giảm số thuế phải nộp cho ngân sách Nhà nước. Người vi phạm sẽ bị xử lý hình sự nếu số tiền trốn thuế trên 100 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính/hình sự về trốn thuế hoặc nhóm tội Xâm phạm trật tự quản lý kinh tế.

Các hành vi phạm tội có tổ chức, phạm tội nhiều lần, lợi dụng chức vụ quyền hạn, tái phạm nguy hiểm sẽ bị xem xét với khung hình phạt cao hơn các hành vi thông thường. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền 100 đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 1 năm; hoặc khung hình phạt cao nhất là phạt tiền 1,5 tỷ đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù 2-7 năm.

Phạm Dự