Đua bán chung cư trăm triệu một m2 dù hàng chuyển nhượng ế ẩm

Nửa đầu năm, Hà Nội liên tiếp mở bán dự án chung cư mới với giá hơn trăm triệu một m2, trong khi nhà đầu tư thứ cấp chật vật "cắt lỗ" để thoát hàng.

Giữa tháng 5, dự án chung cư cao cấp gồm 10 tòa giáp mặt đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân cũ) mở bán giỏ hàng đợt 1 với khoảng 900 căn. Giá bán được chủ đầu tư công bố từ 120 triệu đến 180 triệu đồng mỗi m2, tùy phương thức thanh toán. Mức này bất ngờ giảm mạnh so với giá rumor (thăm dò thị trường) 220-280 triệu đồng một m2 mà nhiều môi giới từng quảng cáo trước đó.

Tuy nhiên, nếu vay ngân hàng, giá bán thực tế khách hàng phải trả lên đến 150-200 triệu đồng mỗi m2, tương đương 4,7-5 tỷ đồng với căn hộ diện tích gần 30 m2. Nếu vay mua căn hộ hai phòng ngủ (từ 77 m2), khách mua sẽ phải chi khoảng 12-15 tỷ đồng.

Với đơn giá trên, dự án được nhiều nhà đầu tư đánh giá nằm trong nhóm đắt hàng đầu Thủ đô. Một số môi giới cho biết tình trạng bán chênh (hay còn gọi phí dịch vụ) khoảng 100-200 triệu đồng vẫn xuất hiện khi nhiều khách hàng muốn lấy căn vị trí đẹp. Tuy nhiên, so với giữa năm ngoái - thời điểm thị trường "sốt nóng", mức chênh đã giảm mạnh, thậm chí nhiều căn không mất chênh để có khách mua.

Tình trạng chủ đầu tư đua bán chung cư giá hơn trăm triệu đồng một m2 ngày càng phổ biến ở cả khu vực xa trung tâm. Trong tháng 5, dự án căn hộ cao 33 tầng nằm trong khu đô thị Khai Sơn City, phường Bồ Đề vừa được chủ đầu tư tung giá rumor 99-129 triệu đồng mỗi m2, áp dụng phương thức thanh toán sớm. Trường hợp vay ngân hàng, khách hàng có thể phải chi đến 119-139 triệu đồng mỗi m2 - đơn giá chung cư sơ cấp cao nhất khu vực Long Biên từ trước đến nay. Nguồn cung tại dự án có hơn 600 căn, gồm các căn có 2-4 phòng ngủ, duplex và penthouse.

Hồi tháng 4, dự án chung cư với hơn 600 căn nằm ở mặt đường Tố Hữu (quận Nam Từ Liêm cũ) cũng được tung giá rumor 109-135 triệu đồng mỗi m2. Khách hàng có thể phải chi hơn 7 tỷ đồng để mua một căn diện tích 67 m2 và hơn 15 tỷ cho căn 130 m2. Hiện dự án vẫn trong quá trình nhận booking sau nhiều lần chủ đầu tư hoãn lịch mở bán.

Một dãy tòa chung cư phía tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Trái ngược với đà tăng của giá sơ cấp, thị trường chung cư chuyển nhượng đang bước vào giai đoạn đi ngang, thanh khoản chậm, thậm chí "cắt lỗ" vài trăm triệu đồng ở vùng ven. Đầu tư hai căn chung cư cao cấp tại phân khu hai tòa 45 tầng trong đại đô thị ở Đông Anh, chị Tuyết Nhung (42 tuổi, phường Kim Liên) cho biết suốt nhiều tháng rao bán chưa tìm được người mua. Giữa năm ngoái, chị mua giá 6 tỷ một căn (khoảng 136 triệu đồng một m2) cùng với khoản chênh 500 triệu đồng. Tổng hai căn một phòng ngủ lên đến gần 13 tỷ đồng.

Hiện chị chấp nhận giảm giá 10%, còn 119-120 triệu đồng một m2 "nhưng vẫn chưa ai hỏi mua". Nhà đầu tư này cho biết đã vào tiền gần 50% mỗi căn, dự tính phải giảm giá thêm để nhanh thoát hàng trước khi hết ân hạn nợ gốc.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2025. Mức giảm 3-7% giá chuyển nhượng so với lúc đỉnh xuất hiện ở một số dự án như Lumière Orient Pearl, Masteri Waterfront, Vinhomes Gardenia, The Zei, Vinhomes Green Bay, Imperia Signature Cổ Loa...

Đại diện một sàn môi giới chuyên chung cư chuyển nhượng ở khu tây Hà Nội cho biết thị trường nửa đầu năm "rất ảm đạm, hàng bán chậm trong khi nguồn cung chủ gửi bán ngày càng nhiều". Ông nói, từ đầu tháng đến nay, sàn mới chỉ giao dịch được một căn do chủ nhà "ngộp" tài chính bán tháo giá rẻ. Trong khi thời điểm này năm ngoái, có ngày sàn này giao dịch gần chục căn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, ghi nhận diễn biến trái chiều của chung cư sơ cấp và thứ cấp ngày càng rõ nét. Dữ liệu của hãng chỉ ra quý I vừa qua là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp ở Thủ đô duy trì ngưỡng trên 100 triệu một m2. Với 102 triệu đồng một m2, mức bình quân này đã tăng 29% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn cả TP HCM (trước sáp nhập). Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 62 triệu đồng mỗi m2, không thay đổi so với cuối quý IV/2025.

Bà An lý giải đà tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá nguyên vật liệu... bị "đội lên" đáng kể. Những yếu tố này đều phản ánh vào giá mở bán của chủ đầu tư ra thị trường. Trong khi đó, nhu cầu mua ở và đầu tư chung cư suy giảm khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng, mặt bằng giá neo cao, kéo sức hấp thụ sản phẩm chuyển nhượng sụt giảm.

Nhiều chuyên gia nhìn nhận nguồn cung bùng nổ cùng lãi suất neo cao khiến cuộc đua giành khách ở phân khúc chung cư đắt tiền tại Hà Nội ngày càng khốc liệt. Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thay vì vài tên tuổi như trước, Thủ đô đang chứng kiến cuộc đua kịch tính ở phân khúc căn hộ quanh mức 100 triệu đồng mỗi m2. Giỏ hàng mới tăng mạnh nhưng giá cao khiến người mua nhà ngày càng khắt khe hơn và thời gian quyết định lâu hơn. Điều này gia tăng áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng đánh giá cuộc đua bán nhà cao cấp thời gian tới sẽ là "những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán hơn các loại hình khác của thị trường". Khốc liệt vì nguồn cung nhà đắt tiền trên thị trường sơ cấp và thứ cấp đều phải so găng nhau để bán được hàng. Thêm vào đó, phần lớn giỏ hàng sơ cấp nằm ở khu vực vùng ven, cách trung tâm 15-20 km nên bài toán cạnh tranh về giá, thương hiệu, tiện ích cũng khó tránh khỏi.

Trong năm nay, CBRE dự báo tổng nguồn cung chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với năm ngoái. Tâm lý thận trọng của người mua có thể tiếp tục duy trì trong thời gian tới do nguồn cung dồi dào, biến động lãi suất cùng kỳ vọng thị trường có những đợt điều chỉnh giá hợp lý.

Để tăng khả năng cạnh tranh, chuyên gia CBRE khuyến nghị các nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược, tránh đầu tư dàn trải. Họ nên tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý để cải thiện thanh khoản, tăng khả năng xoay vòng dòng tiền.

Ngọc Diễm