Dư địa phát triển tổ hợp đa chức năng tại Long Biên

Hà NộiDân cư, hạ tầng và thị trường nhà ở phát triển tạo điều kiện để Long Biên bổ sung các không gian kết hợp sống, làm việc, thương mại và dịch vụ.

Sau nhiều năm mở rộng các khu đô thị và nhà ở, Long Biên đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, khi nhu cầu không chỉ dừng ở chỗ ở mà mở rộng sang làm việc, mua sắm, dịch vụ và trải nghiệm tại chỗ.

Khu vực này có lợi thế nằm sát nội đô lịch sử qua sông Hồng, đồng thời là cửa ngõ kết nối Hà Nội với Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh. Các cầu Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì cùng những trục Nguyễn Văn Cừ, Cổ Linh, Nguyễn Văn Linh, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng tạo nền tảng kết nối tương đối hoàn chỉnh.

Khả năng tiếp cận tiếp tục được bổ sung. Cầu Trần Hưng Đạo dài khoảng 4,18 km đang được triển khai, dự kiến kết nối trực tiếp phố Nguyễn Sơn với khu vực Trần Hưng Đạo - Trần Thánh Tông và hoàn thành trong quý II/2027. Quy hoạch Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng cũng dành khoảng 472 ha cho cụm công viên tại khu vực bãi sông Long Biên - Cự Khối.

Hạ tầng là một phần của thay đổi. Phần còn lại đến từ chính sự trưởng thành của thị trường phía Đông. Theo Savills, quý I/2026, Hà Nội có thêm 6.108 căn hộ mới, phần lớn nguồn cung nằm ngoài Vành đai 3. Giá sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng mỗi m2. Diễn biến này cho thấy nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng khỏi vùng lõi.

Cầu Trần Hưng Đạo nằm giữa cầu Vĩnh Tuy và Chương Dương, kết nối Hoàn Kiếm và Long Biên đang đẩy nhanh tiến độ. Ảnh: Giang Huy

Phía Đông cũng không còn được định vị chủ yếu bằng lợi thế giá thấp. Theo dữ liệu Batdongsan, đầu năm 2025, một số dự án căn hộ mới tại Gia Lâm có giá chào bán khoảng 60-70 triệu đồng mỗi m2, tiệm cận mức rao bán bình quân khoảng 63 triệu đồng mỗi m2 của chung cư Hà Nội vào tháng 3 cùng năm.

Cùng với mặt bằng sản phẩm, nhu cầu thị trường cũng thay đổi. Theo Batdongsan, 66% giao dịch chung cư trong nửa đầu năm phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ 64% cùng kỳ năm trước. Khảo sát môi giới quý II/2026 của đơn vị này cho thấy 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng với khách hàng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư và 46% ưu tiên tiện ích nội khu.

Điều này đặt ra bài toán khác cho những khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư như Long Biên. Nếu giai đoạn đầu của đô thị hóa chủ yếu giải quyết nhu cầu ở, giai đoạn tiếp theo cần bổ sung những chức năng phục vụ chính cộng đồng đó: nơi làm việc, mua sắm, ẩm thực, giải trí và dịch vụ.

Đây là dư địa cho mô hình mixed-use - tổ hợp nhiều chức năng trong cùng một không gian. Khác với việc đặt căn hộ, văn phòng và cửa hàng cạnh nhau, giá trị của mô hình này nằm ở khả năng các cấu phần hỗ trợ lẫn nhau. Cư dân tạo nhu cầu thường xuyên cho thương mại; văn phòng bổ sung dòng người vào ban ngày; hệ thống mua sắm, ẩm thực và dịch vụ kéo dài nhịp hoạt động vào buổi tối và cuối tuần. Một không gian vì thế có thể đồng thời là nơi ở, nơi làm việc và điểm đến thay vì chỉ thực hiện một chức năng.

D'. Diamant Bleu - tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ và tòa nhà tài chính tại Long Biên. Ảnh: Tân Hoàng Minh

Quá trình tương tự từng diễn ra ở phía Tây. Trong hơn một thập kỷ, Nam Từ Liêm và Hà Đông phát triển cùng các tuyến giao thông, khu đô thị, trung tâm thương mại và văn phòng.

Nằm tại khu vực Việt Hưng, tiếp giáp ba tuyến Vạn Hạnh, Nguyễn Cao Luyện và Trần Văn Trà, D'. Diamant Bleu được phát triển theo mô hình kết hợp căn hộ, tòa nhà tài chính, văn phòng hạng A cùng phức hợp thương mại và dịch vụ.

Trên khu đất khoảng 3 ha, dự án gồm tháp căn hộ 21 tầng, hai tháp tài chính - văn phòng hạng A cao 19 tầng cùng hệ thống thương mại - dịch vụ. Theo thông tin từ chủ đầu tư, tháp căn hộ có 589 căn, gồm căn một đến bốn phòng ngủ cùng duplex, penthouse. Khối thương mại gồm 31 căn shop tại khối đế và 21 căn shophouse. Thay vì phát triển các cấu phần độc lập, chiến lược của D'. Diamant Bleu là tạo sự tương tác giữa ba không gian sống - làm việc - trải nghiệm.

D'. Diamant Bleu mang đến mô hình đô thị tích hợp tại trung tâm Long Biên. Ảnh: Tân Hoàng Minh

Hai tháp văn phòng tạo dòng nhân sự, chuyên gia và khách hàng vào ban ngày, bổ sung nhu cầu cho hệ thống thương mại, ẩm thực và dịch vụ. Cư dân tạo nhóm khách hàng thường xuyên vào buổi tối và cuối tuần. Ngược lại, hệ thống tiện ích tại chỗ giúp người sống và làm việc tại đây giảm nhu cầu di chuyển cho những hoạt động hàng ngày.

Nhờ đó, căn hộ, văn phòng và thương mại không đơn thuần đứng cạnh nhau mà có thể bổ trợ để duy trì nhịp hoạt động của tổ hợp trong nhiều khung giờ.

Một phần khác trong chiến lược dự án là tăng vai trò của dịch vụ và vận hành. Theo chủ đầu tư, tháp căn hộ được định hướng quản lý bởi Swiss-Belhotel International, nhằm đưa tiêu chuẩn vận hành khách sạn vào trải nghiệm sống hàng ngày.

Dự án cũng nằm gần công viên Long Biên khoảng 21 ha và hệ thống tiện ích đã hình thành tại Việt Hưng. Trong tương lai, các kết nối mới qua sông cùng không gian cảnh quan ven sông tiếp tục mở rộng khả năng tiếp cận khu vực.

Từ căn hộ xuống khối thương mại, kế bên là nơi làm việc và bên ngoài là hệ thống tiện ích đô thị, D'. Diamant Bleu hướng tới một nhịp sống mà nhiều nhu cầu hàng ngày được giải quyết trong khoảng cách ngắn. Đây cũng là cách dự án diễn giải mô hình đô thị tích hợp: giá trị không nằm ở số lượng chức năng, mà ở khả năng các chức năng tạo sức sống cho nhau.

Mô hình tổ hợp đô thị tích hợp tại D'. Diamant Bleu tạo nhịp sống - làm việc - trải nghiệm. Ảnh: Tân Hoàng Minh

Sự xuất hiện của mô hình này diễn ra trong thời điểm Long Biên đã có nền dân cư và tiện ích tương đối hoàn chỉnh, trong khi hạ tầng kết nối tiếp tục được đầu tư.

Nếu giai đoạn trước, phía Đông chủ yếu bổ sung quỹ nhà ở cho Hà Nội, những thay đổi về hạ tầng và nhu cầu thị trường đang mở ra dư địa cho các chức năng văn phòng, thương mại và dịch vụ phát triển mạnh hơn.

Trong bức tranh đó, D'. Diamant Bleu hướng tới vai trò một mảnh ghép đa chức năng, bổ sung không gian sống, làm việc và trải nghiệm cho Long Biên trong chu kỳ phát triển mới.

Song Anh