Đã có cơ chế xử lý các dự án đã cấp 'đất ở không hình thành đơn vị ở'

Ngày 24-4-2026, Quốc hội khóa XVI đã thông qua Nghị quyết số 29, có hiệu lực từ 1-5-2026, quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý vi phạm pháp luật đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài. 

Trong đó, đáng chú ý là có những loại "đất ở không hình thành đơn vị ở", đất ở có thông tin khác không đúng quy định pháp luật.

Làm rõ khái niệm giấy chứng nhận cấp không đúng quy định

Điểm đáng chú ý là Nghị quyết đã "định danh" rõ giấy chứng nhận không đúng quy định là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp - mà trên đó ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở), hoặc đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch), hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Thực tế, nhóm dự án đất ở "không hình thành đơn vị ở" (condotel, officetel) là các dự án kinh doanh thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm, nhưng được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận là "đất ở không hình thành đơn vị ở có thời hạn lâu dài" mà không có trong quy định pháp luật hiện hành với mục đích sử dụng là đất ở (Khánh Hòa là địa phương có trên 50 dự án thuộc nhóm này).

Chính sự "lệch chuẩn" này đã tạo ra hàng loạt hệ lụy pháp lý khiến nhiều dự án bị đình trệ suốt thời gian dài.

2 hướng xử lý: theo quy hoạch và nghĩa vụ tài chính

Nghị quyết 29 thiết kế cơ chế xử lý theo hướng phân loại rõ ràng, trên cơ sở rà soát quy hoạch.

Thứ nhất, nếu dự án phù hợp quy hoạch đất ở: UBND cấp tỉnh sẽ cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tính theo thời điểm điều chỉnh. Chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ này và chứng minh đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án, việc điều chỉnh mới được thực hiện.

Thứ hai, nếu dự án không phù hợp quy hoạch đất ở: Giấy chứng nhận sẽ được điều chỉnh về đúng bản chất là đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất được xác định lại (thường là 50 năm), tính từ thời điểm xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng.

Đồng thời, các nghĩa vụ tài chính còn thiếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây cũng phải được hoàn tất.

Cách tiếp cận này thể hiện nguyên tắc xuyên suốt: không hợp thức hóa sai phạm một cách đơn giản, mà xử lý có điều kiện, gắn với quy hoạch và nghĩa vụ tài chính cụ thể.

"Khai tử" một dạng sai lệch pháp lý kéo dài

Trong gần một thập kỷ, Kiểm toán Nhà nước và Thanh tra Chính phủ đã nhiều lần chỉ ra bất cập của loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở". 

Tuy nhiên, do thiếu cơ chế, chính sách xử lý cụ thể, nhiều dự án bị "treo", quyền lợi của người mua và doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, còn thị trường bất động sản bị méo mó, phát sinh khiếu nại, tố cáo đông người tại các địa phương có nhóm dự án đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.

Nghị quyết 29 có thể xem là bước ngoặt khi tạo cơ sở cơ chế, chính sách đặc thù, để Chính phủ thiết lập khung pháp lý đồng bộ nhằm xử lý dứt điểm các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; buộc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; khôi phục tính minh bạch và ổn định của thị trường; đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Quan trọng hơn, cơ chế, chính sách đặc thù này cũng chính thức "khai tử" cách làm tùy tiện trong việc sáng tạo ra loại đất không có trong pháp luật.

Vấn đề còn lại là thực thi phải minh bạch, thống nhất. Dù đã có khung pháp lý, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào khâu tổ chức thực hiện tại các địa phương. Nếu việc rà soát quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh giấy chứng nhận không được thực hiện minh bạch, thống nhất, nguy cơ phát sinh khiếu kiện là khó tránh khỏi.

Do đó yêu cầu đặt ra không chỉ là xử lý nhanh, mà còn phải đúng và công bằng. Chỉ khi đó, mục tiêu khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định thị trường và củng cố niềm tin của nhà đầu tư mới có thể đạt được.