Chuyên gia hiến kế hạ giá nhà đất

1 hour ago 5

Quảng Cáo
0943778078

Định hướng Nhà nước quyết định giá đất được kỳ vọng giúp kiểm soát chi phí đầu vào và góp phần giảm giá nhà đất. Nhưng theo chuyên gia, để giá nhà đất thật sự giảm mạnh giúp đại đa số người dân có thể mua được nhà cần giảm thêm chi phí thời gian, chi phí vốn.

Giảm chi phí thời gian

Trao đổi với Thanh Niên, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất có thể giúp kiểm soát một đầu vào quan trọng của dự án bất động sản. Tuy nhiên, nếu mục tiêu cuối cùng là góp phần giảm giá nhà đất thì cần có những bước đi cụ thể và cần thêm nhiều giải pháp hơn nữa.

"Điều người dân quan tâm cuối cùng không phải doanh nghiệp giảm được bao nhiêu chi phí đất, mà là sau những thay đổi đó, giá nhà có hợp lý hơn và cơ hội mua được nhà của họ có tăng lên hay không", ông Trương Anh Tú nói.

Theo luật sư Trương Anh Tú, giảm chi phí đất không đồng nghĩa giá nhà sẽ tự động giảm tương ứng. Bởi giá bán nhà còn phụ thuộc vào cung - cầu, chi phí vốn, thời gian thực hiện dự án, vị trí, hạ tầng và mức độ cạnh tranh. Nếu một khoản chi phí đầu vào giảm nhưng nguồn cung vẫn khan hiếm, mức giá thị trường chấp nhận vẫn cao thì phần tiết giảm đó chưa chắc phản ánh tương ứng vào giá bán.

Do vậy, muốn người dân thực sự hưởng lợi từ chính sách giá đất thì phải đồng thời giảm cả "chi phí thời gian". Một dự án mất nhiều năm để hoàn tất quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính, đầu tư và xây dựng sẽ phát sinh thêm lãi vay, chi phí quản trị và chi phí cơ hội. Vì vậy, cùng với xác định giá đất hợp lý, cần rút ngắn thủ tục, minh bạch nghĩa vụ tài chính và tăng khả năng dự báo để nhiều dự án đủ điều kiện sớm được đưa ra thị trường.

Khi nguồn cung nhà ở khan hiếm trong khi nhu cầu lớn, sức ép cạnh tranh để giá nhà giảm cũng hạn chế. Ngược lại, khi có nhiều dự án, nhiều sản phẩm và người mua có thêm lựa chọn, các chủ đầu tư phải cạnh tranh về giá, chất lượng và phương thức thanh toán.

"Muốn giá nhà có điều kiện giảm cần một chuỗi đồng bộ như giảm chi phí hợp lý, rút ngắn thời gian pháp lý, tạo điều kiện tăng nguồn cung và thúc đẩy cạnh tranh. Giảm tiền đất mới giải quyết một mắt xích", ông Trương Anh Tú phân tích.

Giảm thêm chi phí vốn

Luật sư Nguyễn Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất bằng cách lấy bảng giá nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được kỳ vọng sẽ giảm chi phí đầu vào, từ đó giúp giảm một phần nghĩa vụ tài chính về đất hoặc chi phí phát triển dự án. Nhưng điều cần quan tâm tiếp theo là phần lợi ích kinh tế được tạo ra từ sự thay đổi đó cuối cùng được phân bổ như thế nào.

Doanh nghiệp cần lợi nhuận để đầu tư và phát triển dự án, nhưng nếu mục tiêu chính sách là góp phần giảm giá nhà thì kết quả cũng phải được nhìn thấy ở phía người mua. Cách bền vững không phải áp đặt giá bán hành chính cho toàn bộ thị trường, mà là tăng nguồn cung, thúc đẩy cạnh tranh và tạo sức ép để lợi ích từ giảm chi phí được chia sẻ giữa các chủ thể, trong đó có người mua nhà.

"Nhà nước định giá đất là công cụ, còn người dân có mua được nhà với mức giá hợp lý hơn hay không mới là kết quả. Vì vậy, không nên chỉ đo chính sách bằng việc chi phí đất của dự án giảm bao nhiêu, mà phải nhìn xem nguồn cung tăng thế nào, giá nhà thay đổi ra sao và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện đến đâu", luật sư Trần Minh Cường nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường đại học Hùng Vương TP.HCM cho rằng, muốn giảm giá nhà phải đồng thời giảm ba chi phí: đất, vốn và thời gian. Bởi giá một căn nhà bao gồm nhiều cấu phần: đất đai, xây dựng, vốn, thuế phí, quản lý, lợi nhuận và một loại chi phí rất lớn nhưng ít được nhìn thấy, đó là chi phí thời gian.

Đáng chú ý là chính quá trình chuẩn bị sửa luật Đất đai cũng đã chỉ ra tình trạng một dự án phải qua nhiều cơ quan thẩm định, xin ý kiến, phê duyệt ở nhiều cấp. Nhiều thủ tục còn lặp lại từ quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến đấu giá, đấu thầu và giao đất, làm tăng thời gian và chi phí tuân thủ. Điều này khiến một dự án đáng lẽ hoàn thành thủ tục trong 1 - 2 năm nhưng phải kéo dài thêm vài năm thì tiền lãi vay, chi phí quản lý, chi phí cơ hội và rủi ro đều được cộng vào giá thành. Không chỉ vậy lãi suất hiện nay đang quá cao khiến chi phí vốn vì thế cũng đội lên rất nhiều. Cuối cùng người mua nhà phải trả cho những chi phí đó.

"Chính sách định giá đất mới nếu được thông qua có thể góp phần kiềm chế và từng bước kéo giảm mặt bằng giá nhà, nhưng không nên tạo kỳ vọng rằng Nhà nước quyết định giá đất thì giá nhà sẽ lập tức giảm. Do đó, tôi cho rằng muốn kéo giá nhà xuống thực chất phải giải đồng thời phương trình: giá đất cộng chi phí vốn cộng chi phí thời gian. Cả ba yếu tố này giảm thì giá nhà đất mới có thể giảm thực chất, giảm mạnh. Nếu chỉ giảm một biến số thì chưa đủ", TS Trần Việt Anh phân tích.

Theo các chuyên gia, không chỉ định giá đất việc các thủ tục liên quan đến đất đai kéo dài làm chậm trễ tiến độ thực hiện các dự án, lãi suất cao làm phát sinh thêm nhiều chi phí tài chính, làm mất cơ hội thu hút nhà đầu tư. Hàng loạt các dự án trọng điểm bị kéo dài tiến độ rất lâu do liên quan đến đơn giá bồi thường. Khi nhà nước quyết định giá đất được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ được những vấn đề này ngay từ thời điểm chuẩn bị đầu tư các dự án.

Read Entire Article