2 hours ago
5
Quảng Cáo
0943778078
Mọi tranh cãi đang lấn át câu hỏi quan trọng: Quyền sử dụng đất của chủ căn hộ sẽ được định giá và bảo vệ ra sao?
Thời gian gần đây, người thì lo "mua chung cư rồi vài chục năm nữa mất nhà", người lại cho rằng nên chuyển sang mua đất nền hoặc nhà phố vì "sở hữu lâu dài", người sở hữu chung cư cũ thì tranh thủ ‘khoe’ tài sản của mình không bị dính niên hạn theo quy định mới.
Những phản ứng đó không bất ngờ. Nhưng nếu nhìn kỹ, có lẽ thị trường đang dành quá nhiều sự chú ý cho câu chuyện "chung cư có niên hạn", trong khi điều đáng quan tâm hơn lại là quyền tài sản của người sở hữu sẽ được xử lý như thế nào sau niên hạn đó.
Đó mới là câu chuyện quyết định giá trị của căn hộ trong dài hạn.
Điều mới không phải tuổi thọ công trình
Nhiều người đang có cảm giác từ nay chung cư mới bắt đầu có thời hạn sử dụng. Thực tế không phải vậy. Bất kỳ công trình xây dựng nào, từ nhà ở riêng lẻ, nhà xưởng đến cao ốc văn phòng hay chung cư, đều được thiết kế với tuổi thọ công trình xác định trong hồ sơ thiết kế. Đây là tiêu chuẩn kỹ thuật đã tồn tại nhiều năm.
Điều thay đổi lần này là cơ quan quản lý đang từng bước luật hóa cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn. Tránh tình trạng công trình đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn không thể tháo dỡ, xây dựng lại chỉ vì không đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu.
Bài toán khó nhất chưa bao giờ là xây lại, mà là đồng thuận
Nếu nhìn vào thực tế TP HCM, có thể thấy ngay nhiều chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975 đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng việc cải tạo vẫn kéo dài hết năm này sang năm khác. Điểm nghẽn không nằm ở kỹ thuật hay nhà đầu tư, mà ở sự đồng thuận của các chủ sở hữu.
Ngay trong một gia đình, việc hai vợ chồng hoặc vài anh em thống nhất cách xử lý một tài sản giá trị lớn đã không đơn giản. Với một chung cư có vài trăm đến vài nghìn căn hộ, tương ứng hàng nghìn người có quyền lợi liên quan sau nhiều thế hệ thừa kế, việc chờ tất cả cùng đồng ý gần như không khả thi.
Đó là lý do việc luật hóa cơ chế xử lý cần được nhìn như một giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn của quá trình cải tạo chung cư cũ, thay vì chỉ nhìn dưới góc độ "quy định thêm một thời hạn".
Người bán đất nền sẽ có thêm lý do để nói rằng đất nền là tài sản sở hữu lâu dài. Người bán nhà phố sẽ nhấn mạnh lợi thế của nhà gắn liền với đất. Cũng không loại trừ khả năng một số người đang sở hữu chung cư đã xây trước quy định này sẽ khẳng định dự án của mình "không bị ảnh hưởng" để tranh thủ bán hàng hoặc nâng giá.
Đó không phải là diễn biến của pháp lý, mà là quy luật của thị trường. Bởi trong bất động sản, thông tin nhiều khi cũng là một loại "hàng hóa". Ai cũng có xu hướng lựa chọn cách kể câu chuyện có lợi nhất cho sản phẩm mình đang nắm giữ.
Trong nhiều năm, giá trị một căn hộ chủ yếu được nhìn qua vị trí, diện tích, tiện ích, chất lượng xây dựng hay thương hiệu chủ đầu tư. Nhưng rất có thể vài năm tới, người mua sẽ đặt thêm một câu hỏi: Mỗi căn hộ thực sự đang sở hữu bao nhiêu quyền sử dụng đất?
Lấy ví dụ, một dự án có diện tích khoảng 70.000 m2. Sau khi loại trừ các phần đất không thuộc quyền sử dụng chung của cư dân như nhà phố, trường học hay đất công cộng bàn giao nhà nước quản lý, phần đất còn lại của khối căn hộ khoảng 33.000 m2.
Nếu dự án có khoảng 2.200 căn hộ, giả sử các căn hộ có diện tích bằng nhau, thì bình quân mỗi căn tương ứng khoảng 15 m2 quyền sử dụng đất.
Thoạt nhìn, 15 m2 là một diện tích rất nhỏ. Với từng đó đất, gần như không thể xây dựng hay khai thác độc lập một căn hộ rộng 90 m2, càng không thể có thêm hồ bơi, công viên, sân chơi và tiện ích nội khu.
Chính việc hàng nghìn chủ sở hữu cùng góp quyền sử dụng đất mới tạo nên một công trình nhiều tầng và toàn bộ hệ thống tiện ích. Vì vậy, giá trị của một căn hộ không chỉ nằm ở diện tích bên trong căn hộ, mà còn nằm ở phần quyền sử dụng đất chung phía dưới công trình.
Đó cũng là lý do khi công trình hết niên hạn và phải xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác để tái phát triển, quyền lợi của mỗi chủ sở hữu sẽ không chỉ được nhìn từ diện tích căn hộ đang ở, mà còn được xác định trên tỷ lệ giá trị quyền sử dụng đất chung mà họ đang nắm giữ.
Nếu trước đây thị trường chủ yếu định giá "phần nhà", thì trong tương lai rất có thể sẽ phải định giá cả "phần đất" phía dưới căn hộ.
Khi người mua thay đổi cách nhìn, chủ đầu tư cũng sẽ phải thay đổi cách bán
Nếu người mua bắt đầu quan tâm đến quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi cách bán hàng. Những thông tin như quy mô quỹ đất, mật độ căn hộ hay tỷ lệ quyền sử dụng đất của mỗi căn sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh mới, thay vì chỉ xoay quanh tiện ích hay vật liệu bàn giao.
Cuộc cạnh tranh giữa các dự án vì thế cũng có thể thay đổi. Không chỉ là ai có tiện ích đẹp hơn hay sảnh sang hơn, mà còn là dự án nào tạo ra giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn cho mỗi căn hộ.
Có một nghịch lý là thị trường thường phản ứng rất nhanh với những gì dễ nhìn thấy, nhưng lại phản ứng khá chậm với những yếu tố thực sự quyết định giá trị tài sản.
Hôm nay, nhiều người đang tranh luận về việc chung cư có niên hạn. Nhưng điều quan trọng hơn, quyết định giá trị của căn hộ trong vài chục năm tới lại ít được để ý.
Đó là quyền sử dụng đất sẽ được định giá như thế nào nếu công trình phải xây dựng lại; quyền lợi của cư dân được phân chia ra sao; nếu khu đất chuyển sang mục đích công cộng thì cơ chế bồi thường thế nào; hay liệu công trình hết niên hạn thiết kế nhưng vẫn bảo đảm an toàn thì có được tiếp tục sử dụng hay không.
Quy định mới có thể tạo ra nhiều cảm xúc trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, điều định giá thị trường luôn là giá trị thực, chứ không phải tâm lý nhất thời.
Lê Quốc Kiên
