1 hour ago
2
Nhiều ‘chiêu trò’ tạo sóng
Là một trong ít những vị trí còn trống tại khu vực nội đô trong Vành đai 3 của Hà Nội, ngay từ khi chưa mở bán và chưa công khai chủ đầu tư, tổ hợp chung cư Cao Xà Lá (gọi tắt từ vị trí cũ của các nhà máy cao su, xà phòng, thuốc lá của Hà Nội trước đây) đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.
Bảng giá khảo sát dự kiến theo công bố
ẢNH: M.H
Thời điểm cuối năm 2025, giá rumor (giá dự kiến không chính thức) của dự án này được các sàn và môi giới đồn thổi lên tới 200 - 250 triệu đồng/m2. Vì thế khi chủ đầu tư công bố giá mở bán dự kiến với mức giá dưới 200 triệu đồng/m2, “rẻ quá”, “giá sốc” là cụm từ được tất cả môi giới đồng loạt khẳng định với người mua.
Theo anh V.Linh, một môi giới tại Hà Nội, đây là chiêu marketing rất hiệu quả của chủ đầu tư mà không cần quảng bá quá nhiều dự án. Mức giá đưa ra dù không hề rẻ, từ 150 - 180 triệu đồng/m2, nhưng nhờ tạo hiệu ứng tâm lý thấp hơn giá rumor, nên nhà đầu tư sẽ có tâm lý mình mua được hàng rẻ hơn dự kiến.
Đặc biệt, chủ đầu tư cũng dùng “chiêu” khi đưa ra mức giá tim tường mà không phải thông thủy để tạo “hiệu ứng kép” đơn giá rẻ hơn so với đơn giá thông thủy thực tế. Theo mức giá khảo sát dự kiến, căn studio diện tích tim tường 31,9 m2, nếu thanh toán sớm 90% trong 3 tháng đầu, giá dao động từ 3,78 tỉ - 4,39 tỉ đồng. Nếu hỗ trợ lãi suất, giá từ 4,7 - 5,5 tỉ đồng, nếu theo tiến độ, giá từ 4,3 - 5 tỉ đồng. Tính đơn giá đóng theo tiến độ dự án (dự kiến 2027 nhận nhà), trung bình 134 - 156 triệu đồng/m2.
Song trên thực tế, diện tích trên sổ đỏ của chung cư hiện nay được tính theo diện tích thông thủy (nhỏ hơn diện tích tim tường khoảng 7 - 10%). Như vậy, căn studio theo công bố của dự án Masterises Cao Xà Lá (Lumiere Hanoi Seasons Garden) diện tích thông thủy chỉ khoảng 29 m2, đơn giá thực tế nếu đóng theo tiến độ hợp đồng là 148 - 172 triệu đồng/m2.
Đáng nói, đây vẫn mới là mức giá dự kiến mang tính thăm dò thị trường, chưa phải mức giá chính thức. Để mua căn hộ 1 ngủ diện tích tim tường 51 - 63 m2 (diện tích thông thủy là 47 - 58 m2), khách hàng sẽ phải chi trả trung bình 7 - 11 tỉ đồng tùy từng phương thức hỗ trợ lãi suất hay đóng tiến độ.
Nhiều chung cư mở bán mới cũng thiết lập một mặt bằng giá mới với mức giá cao ngất ngưởng. Một dự án mới tại Khu đô thị Ciputra vừa đưa ra mức giá thanh toán tiến độ cao nhất 148 triệu đồng/m2 view sông Hồng và từ 113 triệu đồng/m2 với view còn lại. Song đây cũng là mức giá tim tường, nếu tính giá thông thủy, đơn giá thực tế khoảng 120 triệu đồng/m2 -158 triệu đồng/m2.
Việc các chủ đầu tư liên tục tăng giá bán mới chung cư khiến giá bán trung bình của các dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội đã cao hơn TP.HCM. Dữ liệu của VARS IRE cho hay, Hà Nội mức giá khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Còn ở TP.HCM, giá bán trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với mặt bằng năm 2025.
Nhiều nhà đầu tư đã phải cắt lỗ khi mua chênh
Dù dự án chưa chính thức mở bán, song nhiều sàn bất động sản và môi giới đã chạy quảng cáo nhận booking căn hộ, với hàng loạt lời quảng cáo có cánh về vị trí đất vàng duy nhất còn lại trong vùng lõi nội đô Hà Nội, hàng độc bản, chung cư cao cấp... Điều này tạo hiệu ứng khan hàng tâm lý, dù trên thực tế có thể không nhiều khách hàng thực xuống tiền thời điểm này. Chưa loại trừ trường hợp một số sàn thậm chí “tay trái bán tay phải” khi tự tạo booking ảo để ôm căn lướt sóng.
Chia sẻ trên một diễn đàn mua bán dự án Cao Xà Lá
ẢNH: M.H
Trên thực tế, tại một số dự án khác cùng chủ đầu tư này, nhiều nhà đầu tư đã phải ôm “trái đắng” khi mua với mức giá cao hơn nhiều so với các dự án cùng khu vực, cộng thêm chênh vài trăm triệu đồng cho sàn. Đơn cử dự án Lumiere Masterise (Gia Lâm, Hà Nội), giá mở bán từ 100 - 110 triệu đồng/m2 tùy từng loại căn do chủ đầu tư định vị phân khúc “cao cấp”, trong khi các dự án cùng vị trí mở bán cùng thời điểm khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án Masterise Đông Anh cũng có mức giá mở bán cao hơn đơn giá các chung cư cùng vị trí. Tuy nhiên, thời điểm giữa năm 2025 khi thị trường chung cư Hà Nội đang sốt đỉnh, đa số người mua đều phải chấp nhận chênh thêm từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Nhưng chỉ sau vài tháng, nhiều nhà đầu tư tại các dự án này đã phải cắt lỗ khi chấp nhận bán bằng giá hợp đồng vẫn khó thoát hàng, do định giá của chủ đầu tư quá cao.
Trong báo cáo mới đây, One Mount Group đánh giá thị trường nhà đất Hà Nội giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư. Mức này giảm tới 50% so với quý trước và 12% cùng kỳ năm ngoái. Riêng loại hình chung cư có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm.
Theo One Mount Group, đà giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng của người mua sau tết. Trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư ngày càng dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, cả nước có hơn 139.800 giao dịch bất động sản trong quý 1, giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Riêng phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ ghi nhận khoảng 30.850 giao dịch, giảm gần 19% theo quý.
Nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cung dồi dào sắp tới và những thay đổi quan trọng trong quy hoạch thủ đô, cùng áp lực lãi suất, là những yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư và người mua nhà thực cần cân nhắc, tránh rơi vào “bẫy tâm lý” khan hàng để phải mua với mức giá cao hơn giá trị thực của dự án.
