Căn hộ chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm vừa ký ban hành Nghị quyết số 21 - NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất

Nghị quyết nhấn mạnh quan điểm, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách và thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đề cao trách nhiệm giải trình.

Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV. Ảnh: PV.

Nghị quyết cũng nêu rõ, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; là yếu tố đầu vào quan trọng cho hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang tư duy "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất", bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi. Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở; bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân.

Khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng không buông lỏng quản lý

Trong phần nhiệm vụ, giải pháp, nghị quyết nêu, phải thể chế hóa kịp thời, đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai, trọng tâm là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các luật có liên quan. Tinh thần xuyên suốt là khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển, nhưng không để thất thoát tài sản công, không để gia tăng bất bình đẳng hoặc ảnh hưởng quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nghị quyết nêu, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý; bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn đúng chủ thể có năng lực sử dụng đất hiệu quả trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh và phòng, chống lãng phí, tiêu cực, lợi ích nhóm. Có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý các vi phạm liên quan đến giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Nghiên cứu kỹ cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất với lộ trình, bước đi phù hợp, thận trọng, bảo đảm đánh giá đầy đủ tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng, quyền tài sản của người dân. Tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở làm việc có chức năng ngoại giao.

Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn; hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước là lâu dài. Có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Nghị quyết nêu rõ, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, bảo đảm hài hòa lợi ích, giảm thiểu khiếu kiện, ổn định đời sống Nhân dân và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Phải quy định rõ hơn tiêu chí dự án, phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bảo đảm chặt chẽ, tránh lạm dụng, đồng thời không tạo khó khăn cho việc triển khai các dự án. Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

Thực hiện chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước. Chính quyền địa phương quyết định chính sách hỗ trợ khác phù hợp với đặc điểm của địa phương và đặc thù của dự án. Các dự án tái định cư phải bảo đảm hạ tầng, dịch vụ thiết yếu, quan tâm đến sinh kế người dân. Có cơ chế phòng ngừa các hành vi tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách bồi thường, tái định cư, xây dựng trái phép sau khi có thông báo thu hồi đất.

Về giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch, nghị quyết nêu rõ, thống nhất nhận thức về vai trò của Nhà nước trong việc thiết kế chính sách và tổ chức thực hiện về giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch.

Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Việc quyết định giá đất dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỉ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.