Cách tính dân số chung cư đang làm lệch pha cung cầu trên thị trường?

Nguy cơ tăng căn hộ lớn, giảm căn hộ vừa túi tiền

Cuối năm 2025, UBND TP.HCM ban hành quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và chung cư hỗn hợp. 

Quy định này được xem là cơ sở để cơ quan quản lý xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ của các dự án. Căn cứ đó để quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng.

Theo quy định, quy mô dân số của dự án chung cư được xác định dựa trên số phòng ở và diện tích căn hộ. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 25m² đến 32m² được tính 1 người; căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích trên 32m² đến 56m² được tính 2 người.

Đối với căn hộ 2 phòng ngủ, nếu diện tích từ trên 56m² đến 64m² sẽ được tính 2 người, còn căn hộ có diện tích trên 64m² đến 96m² được tính 3 người.

Trong khi đó, căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích trên 96m² đến 128m² được tính 4 người; nếu diện tích trên 128m² đến 160m² được tính 5 người. Các căn hộ từ 4 phòng ngủ trở lên hoặc có diện tích trên 160m² được tính 6 người.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau khoảng hai tháng triển khai, quy định này đã bộc lộ một số điểm chưa phù hợp.

Cụ thể, việc xác định dân số dự án dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ đang tạo ra một hệ quả đáng chú ý khi các dự án chung cư thương mại có xu hướng phải tăng số lượng căn hộ lớn, trong khi giảm căn hộ diện tích vừa và nhỏ.

Theo HoREA, nếu áp dụng cách tính hiện nay, số lượng căn hộ 3 - 4 phòng ngủ có diện tích từ 85m² trở lên, thậm chí trên 160m² sẽ tăng lên. Ngược lại, các căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ 45 - 70m² và căn hộ nhỏ dưới 45m² sẽ bị giảm. Điều này được cho là đi ngược với thực tế nhu cầu thị trường.

Theo khảo sát của hiệp hội, 60 - 70% người mua nhà tại các dự án chung cư là nhóm thu nhập trung bình, chủ yếu tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá khoảng 5 - 7 tỉ đồng. Khoảng 20 - 25% khách hàng là người thu nhập thấp có nhu cầu căn hộ nhỏ khoảng 1 phòng ngủ với giá quanh mức 3 tỉ đồng.

Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm khoảng 5 - 10% thị trường.

Nếu cơ cấu căn hộ buộc phải dịch chuyển sang loại diện tích lớn hơn, thị trường có thể rơi vào tình trạng cung không đúng với cầu.

Nhà ở xã hội cũng bị ảnh hưởng

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng không chỉ phân khúc nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội cũng chịu tác động từ cách tính dân số này.

Bởi quy định hiện nay có xu hướng làm tăng số lượng căn hộ hai phòng ngủ có diện tích từ khoảng 56 - 70m², vốn là mức diện tích tối đa của căn hộ nhà ở xã hội. Trong khi đó, số lượng căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ dưới 45m² lại bị giảm.

Hệ quả là tổng số căn hộ trong dự án nhà ở xã hội có thể giảm, đồng nghĩa với việc cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp cũng bị thu hẹp. Điều này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền tại TP.HCM vẫn rất lớn, đặc biệt với các hộ gia đình trẻ hoặc người độc thân tại đô thị.

Theo kết quả tổng điều tra dân số năm 2019, quy mô hộ gia đình trung bình tại TP.HCM khoảng 3,51 người, trong đó các hộ từ 1-3 người chiếm gần 54% tổng số hộ. Xu hướng quy mô hộ nhỏ ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn. Điều này cho thấy nhu cầu căn hộ diện tích vừa và nhỏ sẽ tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong tương lai.