Bộ Xây dựng đề xuất không chuyển nhượng tự do nhà ở xã hội sau 5 năm

Siết chuyển nhượng để quỹ NƠXH không bị “hao hụt”

Theo dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, một trong những nội dung đáng chú ý là quy định lại việc mua bán, chuyển nhượng NƠXH. Cụ thể, cơ quan soạn thảo đề xuất chỉ cho phép chuyển nhượng loại hình nhà ở này cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, thay vì được bán tự do như hiện nay.

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, người mua NƠXH sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận có thể bán lại theo cơ chế thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể mua lại, không bị ràng buộc về điều kiện thu nhập hay đối tượng.

Bộ Xây dựng đề xuất không được bán tự do NƠXH sau 5 năm. Ảnh minh hoạ.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, chính cơ chế “mở” này đang khiến quỹ NƠXH bị “hao hụt” về bản chất. Sau khi hết thời hạn 5 năm, nhiều căn hộ được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại, không còn phục vụ nhóm đối tượng thu nhập thấp – vốn là mục tiêu cốt lõi của chính sách.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh.

Vì vậy, cơ quan soạn thảo đề xuất trường hợp bán lại nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc không còn cơ chế bán tự do như hiện nay.

Cơ quan soạn thảo cho rằng quy định này sẽ giúp người có nhu cầu thực sự dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn, đồng thời giữ đúng bản chất hỗ trợ của chính sách.

Thực tế thị trường cho thấy, sau một thời gian đưa vào sử dụng, nhiều dự án NƠXH đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể, thậm chí tiệm cận nhà ở thương mại.

Khảo sát tại Hà Nội, không ít dự án từng có giá mở bán chỉ từ 13–17 triệu đồng/m², nhưng sau 5–10 năm đã tăng gấp nhiều lần. Điển hình, các căn hộ tại Đại Kim Building hiện được rao bán khoảng 75–80 triệu đồng/m², tương đương hơn 5 tỷ đồng mỗi căn.

Tương tự, tại khu vực Linh Đàm, các căn hộ thuộc dự án Rice City cũng đang được giao dịch phổ biến quanh mức 5 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá này không còn nhiều khác biệt so với nhà ở thương mại trong cùng khu vực.

Không chỉ thị trường thứ cấp, ngay cả các dự án NƠXH mới mở bán cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn, khiến cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp ngày càng thu hẹp.

Trước thực tế này, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng từng kiến nghị cần điều chỉnh chính sách theo hướng sau 5 năm, việc chuyển nhượng nên ưu tiên cho người đủ điều kiện mua NƠXH và có xác nhận của cơ quan chức năng. Trường hợp bán cho người không thuộc diện chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả các ưu đãi đã được hưởng.

Ý kiến trái chiều

Dù được đánh giá là cần thiết để giữ đúng bản chất an sinh, đề xuất của Bộ Xây dựng đang nhận về nhiều ý kiến trái chiều.

Ủng hộ quy định mới, chị Nguyễn Văn H. (Thanh Trì, Hà Nội) cho rằng, việc siết chuyển nhượng là hợp lý: “NƠXH là chính sách hỗ trợ, không nên trở thành công cụ đầu cơ. Nếu bán tự do, người có tiền sẽ mua lại hết, người thu nhập thấp lại càng khó tiếp cận”.

Tuy nhiên, không ít người bày tỏ lo ngại về quyền tài sản bị hạn chế. Chị Hồng Khánh (Định Công) chia sẻ: “Sau 5 năm, căn nhà là tài sản hợp pháp của người dân. Nếu bị giới hạn đối tượng mua lại, giá trị tài sản có thể bị ảnh hưởng, tính thanh khoản giảm, người dân chịu thiệt”.

Một số ý kiến khác đề xuất phương án trung hòa, như cho phép bán tự do nhưng phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế hoặc lãi suất đã được hưởng. Cách làm này, theo người dân, vừa đảm bảo quyền lợi sở hữu, vừa hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Rõ ràng, bài toán cân bằng giữa mục tiêu an sinh và quyền tài sản của người dân vẫn đang là vấn đề cần được cơ quan quản lý tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện trước khi chính thức áp dụng.