Bất động sản phố cổ Hà Nội: Còn bao nhiêu % nhà cổ - kim? (Bài 4)

Khoảng 100 ha với 76 tuyến phố, nhưng phần “cổ” nguyên bản của phố cổ Hà Nội đang dần thu hẹp dưới áp lực dân cư và thương mại. Giữa lớp mặt tiền xưa cũ của phố cổ Hà Nội, câu hỏi đặt ra: Còn bao nhiêu nhà cổ - kim?

Những con số biết nói

Theo số liệu của cơ quan chức năng, sau sáp nhập khu phố cổ Hà Nội có tổng diện tích khoảng 100 ha, gồm 76 tuyến phố và có hàng nghìn căn nhà.

Trong đó, nhiều ngôi phố cổ Hà Nội đã qua cải tạo để phục vụ lưu trú hoặc kinh doanh, khiến giá trị kiến trúc nguyên gốc bị ảnh hưởng. Số nhà còn giữ được tương đối đầy đủ cấu trúc truyền thống kiểu “nhà ống” nhiều lớp, mái ngói cổ… thì lại chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Trong nhiều báo cáo về bảo tồn khu phố cổ Hà Nội, cơ quan chức năng từng chỉ ra tình trạng cơi nới, nâng tầng, thay đổi kết cấu diễn ra trong nhiều năm. Áp lực dân số và nhu cầu kinh doanh khiến không gian sống liên tục bị chia nhỏ, biến dạng. Điều đó đồng nghĩa, yếu tố “cổ” không chỉ bị bào mòn bởi thời gian mà còn bởi nhu cầu sinh kế và áp lực cư trú.

Khoảng 100 ha, 76 tuyến phố - nhưng phần “cổ” nguyên bản chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Ảnh: Anh Văn

Phố cổ Hà Nội từng là nơi có mật độ dân cư thuộc nhóm cao nhất thành phố. Nhiều tài liệu quy hoạch cho thấy mật độ dân số có thời điểm lên tới hơn 800 người/ha, cao gấp nhiều lần tiêu chuẩn khu vực trung tâm.

Mỗi căn nhà 20 - 40 m2 có thể là nơi cư trú của 2 - 3 hộ gia đình. Không gian chung bị chia cắt, sân trong bị lấp kín, tầng tum mọc thêm. Chính áp lực đó khiến cấu trúc truyền thống của phố cổ Hà Nội dần biến dạng.

Khi du lịch phát triển, làn sóng chuyển đổi sang khách sạn mini, homestay tiếp tục đẩy nhanh quá trình “hiện đại hóa”. Nhu cầu lắp thang máy, phòng khép kín, hệ thống kỹ thuật mới khiến nhiều công trình của phố cổ Hà Nội chỉ còn giữ lại lớp vỏ bên ngoài, trong khi phần lõi đã thay đổi gần như hoàn toàn.

Phố cổ Hà Nội là “di sản sống”, nghĩa là luôn có sự thích nghi và thay đổi. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt mật độ dân cư và chức năng sử dụng, giá trị nguyên gốc có nguy cơ bị pha loãng.

“Cổ” nuôi “kim” nhưng “kim” lấn “cổ”?

Theo nhiều chuyên gia, giá trị di sản chính là nền tảng tạo nên sức hút của bất động sản phố cổ Hà Nội. Du khách tìm đến không chỉ vì vị trí trung tâm, mà còn vì không gian kiến trúc đặc trưng, những mái ngói rêu phong và nhịp sống cũ.

Nhưng nghịch lý nằm ở chỗ: Càng khai thác di sản để phát triển kinh tế, phần “kim” lại càng có xu hướng lấn át phần “cổ”.

Theo ghi nhận thực tế, không khó để bắt gặp trong cùng một dãy phố những công trình “cổ - kim” đan xen: Phía ngoài là mặt tiền giữ nguyên nét xưa, bên trong lại là không gian được cải tạo theo tiêu chuẩn dịch vụ hiện đại.

Cùng 1 dãy phố không khó để bắt gặp "kim, cổ" đan xen. Ảnh: Anh Văn

Di sản sống - nghĩa là luôn thay đổi, nhưng thay đổi đến đâu là vừa? Ảnh: Anh Văn

Giá trị “cổ” nuôi dưỡng sức hút du lịch của phố cổ. Ảnh: Anh Văn

KTS. Phạm Thanh Tùng, Chuyên gia kiến trúc đô thị cho rằng, đây là xu hướng khó tránh khi giá trị thương mại của khu vực lõi đô thị tăng cao.

Di sản chỉ có thể tồn tại bền vững khi được đặt trong một cơ chế khai thác hợp lý. Tuy nhiên, nếu việc cải tạo diễn ra tự phát, thiếu kiểm soát, thì cái còn lại có thể chỉ là ‘vỏ di sản’, trong khi cấu trúc và giá trị bên trong đã bị thay thế.

Ông Tùng nhận định.

Theo ông Tùng, thách thức lớn nhất hiện nay không phải là bảo tồn từng công trình riêng lẻ, mà là giữ được tổng thể không gian và cấu trúc đô thị đặc trưng của phố cổ.

Giãn dân: Chìa khóa để giữ “cổ”?

Trong bối cảnh Hà Nội triển khai đề án giãn dân nội đô nhằm giảm áp lực hạ tầng, câu chuyện “bao nhiêu cổ, bao nhiêu kim” không còn chỉ là vấn đề thẩm mỹ kiến trúc.

Nếu mật độ cư trú giảm, áp lực chia nhỏ không gian ở giảm, nhu cầu cơi nới có thể được kiểm soát tốt hơn. Khi đó, việc bảo tồn cấu trúc truyền thống sẽ khả thi hơn so với tình trạng quá tải kéo dài.

TS. Võ Trí Thành, nguyên là Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương thừa nhận, muốn giữ phần ‘cổ’ thì phải giảm bớt phần ‘ở’. Phố cổ không thể cùng lúc gánh quá nhiều chức năng: Cư trú đông đúc, kinh doanh nhỏ lẻ và lưu trú du lịch quy mô lớn.

Giữa những lớp mặt tiền nhuốm màu thời gian, câu hỏi phố cổ Hà Nội còn “bao nhiêu cổ, bao nhiêu kim” có thể chưa có con số chính xác tuyệt đối. Nhưng, cảm nhận chung của nhiều cư dân lâu năm là diện mạo phố cổ đã thay đổi rõ rệt trong hai thập kỷ qua.

Giữ lại bao nhiêu giá trị xưa cũ sẽ phụ thuộc vào cách thành phố cân bằng giữa bảo tồn và phát triển. Và trong bức tranh ấy, giảm áp lực dân cư có thể là một trong những bước đi quan trọng để phần “cổ” của phố cổ Hà Nội không chỉ còn là cái tên.

Thị trường bất động sản Xem thêm