Bán nhà đang thế chấp

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất cho phép chủ đầu tư bán nhà ở, nếu có sự đồng ý của người mua, dù căn nhà hoặc dự án đó vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.

Đây là giải pháp hài hòa lợi ích: doanh nghiệp dễ huy động vốn, ngân hàng vẫn giữ được tài sản bảo đảm, còn người dân vẫn mua được nhà. Nhưng chính hai chữ "đồng ý" lại là điều khiến quy định này cần được cân nhắc kỹ.

Hãy hình dung bạn mua một chiếc ôtô, đã trả đủ tiền, nhưng chiếc xe đó vẫn đang được dùng để bảo đảm cho khoản vay của người bán. Khi mọi việc diễn ra bình thường, bạn có thể không thấy khác biệt. Nhưng nếu người bán mất khả năng trả nợ, câu chuyện trở nên hoàn toàn khác.

Nhà ở còn là một tài sản đặc biệt hơn. Để mua vài chục mét vuông sàn, người dân dồn vào đó cả đời tích cóp, hoặc một khoản vay kéo dài hàng chục năm. Điều họ cần không chỉ là một hợp đồng có đủ chữ ký, mà là sự chắc chắn rằng căn nhà mình mua sẽ thực sự thuộc về mình.

Chính vì vậy, Luật Nhà ở hiện hành yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi bán nhà. Bản chất quy định rất đơn giản: nợ của chủ đầu tư phải dừng lại ở chủ đầu tư, không trút sang cho người mua. Tuy nhiên, quy định hiện hành cũng có chi phí của nó. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, yêu cầu phải giải chấp trước khi bán có thể làm dòng vốn luân chuyển chậm hơn, kéo dài tiến độ dự án, hạn chế nguồn cung và đẩy giá nhà lên cao. Đó là cái giá mà chính sách hiện hành phải đánh đổi để bảo vệ người mua.

Dự thảo mới thay đổi cách tiếp cận. Thay vì buộc chủ đầu tư loại bỏ rủi ro trước khi bán, dự thảo cho phép giao dịch vẫn được thực hiện nếu người mua đồng ý chấp nhận nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Đây là xu hướng phù hợp với nguyên tắc tôn trọng quyền tự do thỏa thuận trong các quan hệ dân sự, chuyển từ tư duy "cấm để bảo vệ" sang "công khai rủi ro để các bên tự quyết định". Vì vậy, về lý thuyết, đề xuất mới có thể giúp thị trường vốn vận hành linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, với giao dịch mua bán nhà ở, nơi người mua thường ở vị thế yếu hơn và phải thanh toán trước phần lớn giá trị hợp đồng, thì câu hỏi đặt ra là liệu cơ chế tự thỏa thuận đã đủ để thay thế hàng rào bảo vệ hiện hành hay chưa.

Về mặt pháp lý, người mua có quyền từ chối. Nhưng trên thực tế, họ có bao nhiêu lựa chọn? Hợp đồng mua bán thường do chủ đầu tư soạn sẵn. Người mua có thể chọn tầng, chọn hướng, chọn diện tích, nhưng rất hiếm khi được lựa chọn điều khoản pháp lý. Nếu không chấp nhận, phương án còn lại thường chỉ là từ bỏ căn nhà mình muốn mua.

Có những chữ ký phản ánh sự tự nguyện. Nhưng cũng có những chữ ký chỉ phản ánh tương quan vị thế giữa các bên trong giao dịch. Vì thế, "đồng ý" không đồng nghĩa với "cảm thấy được bảo vệ".

Chữ ký của người mua có thể xác nhận rằng họ biết căn nhà đang thế chấp. Nhưng chữ ký ấy không làm mất quyền của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm, không bảo đảm chắc chắn căn nhà sẽ được giải chấp đúng hạn và cũng không tự động giúp người mua lấy lại tiền nếu chủ đầu tư chậm triển khai dự án, khó khăn trong thanh khoản. Nói cách khác, chữ ký không làm rủi ro biến mất. Nó chỉ xác nhận ai sẽ là người gánh nếu rủi ro xảy ra.

Đa số người mua nhà vẫn phải dựa vào vốn vay ngân hàng. Vì vậy, một câu hỏi khác cần được làm rõ là liệu ngân hàng có một lần nữa chấp nhận chính ngôi nhà đó làm tài sản bảo đảm cho khoản vay hay không? Nếu câu trả lời là "không", quy định mới có thể vô tình làm người dân khó tiếp cận vốn hơn. Nếu câu trả lời là "có", sẽ phát sinh câu hỏi về cơ chế xác lập và ưu tiên quyền bảo đảm khi cả chủ đầu tư và người mua đều có quan hệ tín dụng liên quan đến cùng một căn nhà.

Dự thảo cũng chưa thiết lập một "tấm đệm an toàn" tương xứng. Điều này giống như đang tháo hàng rào ở một khúc cua nguy hiểm mà chưa kịp dựng lan can mới. Khi đó, phần lớn rủi ro sẽ được chuyển sang người mua.

Thị trường bất động sản cần vốn. Doanh nghiệp cần thêm dư địa để triển khai dự án. Tuy nhiên, sẽ hợp lý hơn nếu việc mở rộng quyền cho doanh nghiệp mới không đồng nghĩa với gia tăng rủi ro cho người mua.

Theo tôi, có thể mở rộng quyền bán nhà đang thế chấp, nhưng chỉ khi đồng thời thiết lập một cơ chế bảo vệ có hiệu quả tương đương với cơ chế giải chấp hiện nay. Nếu chưa thiết lập được cơ chế đó thì nên cân nhắc giữ nguyên quy định hiện hành.

Bởi suy cho cùng, một chữ ký có thể thể hiện sự đồng ý của người mua, nhưng không thể thay thế trách nhiệm bảo vệ mà pháp luật cần dành cho bên yếu thế trong giao dịch.

Phạm Thanh Tuấn