AI sẽ thúc đẩy nhu cầu văn phòng, kho xưởng và bán lẻ tại Việt Nam

Trí tuệ nhân tạo (AI) được dự báo trở thành động lực tăng trưởng mới, thúc đẩy sức cầu với văn phòng, công nghiệp và bán lẻ thay vì làm thu hẹp quy mô sử dụng mặt bằng.

Nhận định trên được đưa ra mới đây trong báo cáo AI Impact: Regional Insights Asia Pacific của Cushman & Wakefield, nghiên cứu tác động của AI đến tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) trong thập kỷ tới.

Khác với quan điểm phổ biến cho rằng AI sẽ làm giảm nhu cầu đối với văn phòng hay mặt bằng bán lẻ khi nhiều công việc được tự động hóa, Cushman & Wakefield cho rằng tác động của công nghệ này cần được nhìn ở quy mô toàn nền kinh tế.

Ông Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, cho biết AI có thể thay thế một số công việc mang tính lặp lại nhưng đồng thời giúp doanh nghiệp nâng cao năng suất, giảm chi phí vận hành và mở rộng hoạt động kinh doanh. Khi năng suất gia tăng, sản lượng kinh tế, số lượng doanh nghiệp và nhu cầu tuyển dụng cũng có xu hướng tăng theo, kéo theo nhu cầu lớn hơn đối với văn phòng, kho bãi, trung tâm dữ liệu và mặt bằng bán lẻ.

Trong kịch bản cơ sở có xác suất xảy ra cao nhất, kinh tế APAC được dự báo tăng trưởng khoảng 3-4% mỗi năm đến năm 2030 nhờ những cải thiện về năng suất từ AI. Dù một số vị trí việc làm có thể bị thay thế, tổng số việc làm tại khu vực vẫn được dự báo tăng thêm khoảng 58,5 triệu trong giai đoạn 2026-2030.

Theo ông Brown, chính triển vọng mở rộng hoạt động kinh tế này là cơ sở để khẳng định AI sẽ đóng vai trò bổ trợ thay vì thay thế nhu cầu bất động sản thương mại.

Bên ngoài tòa nhà thương mại Saigon Marina IFC tại TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Trong các phân khúc, văn phòng được đánh giá là một trong những lĩnh vực hưởng lợi rõ nét nhất, dù nhu cầu sẽ thay đổi theo hướng chọn lọc hơn. Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A tại APAC có thể vượt 96 triệu m2 trong vòng 10 năm tới.

Các doanh nghiệp ứng dụng AI thường có nhu cầu cao hơn với những không gian làm việc chất lượng, hỗ trợ hợp tác, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo. Điều đó khiến xu hướng "chạy theo chất lượng" tiếp tục gia tăng, kéo giãn khoảng cách giữa các tòa nhà văn phòng cao cấp với những dự án chất lượng thấp hơn.

Nhận định này cũng được JLL đồng tình. Theo đơn vị này, AI đang thúc đẩy sự hình thành các trung tâm công nghệ mới tại những đô thị sở hữu nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo phát triển. Các doanh nghiệp AI có xu hướng tập trung đội ngũ kỹ sư, chuyên gia dữ liệu và nghiên cứu phát triển tại cùng một địa điểm để nâng cao hiệu quả làm việc, qua đó duy trì nhu cầu đối với các tòa nhà văn phòng hạng A.

Thực tế tại Mỹ cho thấy xu hướng này đã bắt đầu xuất hiện khi nhiều công ty AI mở rộng diện tích thuê văn phòng tại các trung tâm công nghệ để phục vụ hoạt động nghiên cứu và phát triển sản phẩm, góp phần kéo nhu cầu thuê tại một số thị trường tăng trở lại sau giai đoạn chịu áp lực từ xu hướng làm việc từ xa.

Ở phân khúc công nghiệp, việc ứng dụng tự động hóa trong sản xuất, sự mở rộng của thương mại điện tử và yêu cầu tối ưu chuỗi cung ứng đang làm gia tăng nhu cầu với nhà kho hiện đại, trung tâm phân phối và hạ tầng logistics. Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng của phân khúc logistics và công nghiệp tại APAC có thể đạt hơn 236 triệu m2 vào năm 2030.

Nếu giai đoạn trước, động lực tăng trưởng chính đến từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, thì trong những năm tới, AI và kinh tế số được dự báo trở thành một động lực mới của thị trường.

Đáng chú ý hơn cả là sự nổi lên của trung tâm dữ liệu. Sự phát triển của các mô hình AI tạo sinh đòi hỏi năng lực xử lý, lưu trữ và truyền tải dữ liệu ngày càng lớn, kéo theo nhu cầu đầu tư mạnh vào hạ tầng số.

Ông Matt Madden, Giám đốc cấp cao mảng Data Centre Solutions khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, đánh giá AI đang tạo ra nhu cầu chưa từng có đối với trung tâm dữ liệu trong khu vực. Theo ông, nguồn điện và quỹ đất phù hợp ngày càng trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng đối với các nhà đầu tư khi nhu cầu phát triển hạ tầng phục vụ AI tăng nhanh.

Đối với bán lẻ, AI được kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và sức mua thông qua việc nâng cao năng suất lao động và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng lợi ích này sẽ không phân bổ đồng đều. Những trung tâm thương mại cao cấp hoặc dự án có khả năng tạo trải nghiệm mua sắm và giải trí khác biệt được dự báo có nhiều lợi thế hơn, trong khi nhóm trung cấp tiếp tục đối mặt áp lực cạnh tranh vì hành vi tiêu dùng ngày càng phân hóa.

Tại Việt Nam, thị trường đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để đón đầu làn sóng đầu tư liên quan đến AI. Nền sản xuất tiếp tục mở rộng, dòng vốn FDI duy trì tích cực, tốc độ chuyển đổi số gia tăng cùng nhu cầu phát triển kinh tế số đang tạo nền tảng cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp và hạ tầng dữ liệu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng việc ứng dụng AI trong nghiên cứu, phát triển và vận hành dự án sẽ ngày càng trở nên cần thiết với các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Theo bà, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được hỗ trợ bởi tăng trưởng sản xuất, đầu tư hướng xuất khẩu và nhu cầu tiêu dùng trong nước gia tăng. Bên cạnh đó, thị trường trung tâm dữ liệu cũng sở hữu tiềm năng dài hạn nhờ chi phí xây dựng cạnh tranh, tốc độ số hóa nhanh và nhu cầu ngày càng lớn với điện toán đám mây.

Về văn phòng và bán lẻ, AI có thể làm gia tăng khoảng cách chất lượng giữa các dự án, đồng thời thúc đẩy nhu cầu đối với những tài sản có vị trí tốt, chất lượng vận hành cao và khả năng đáp ứng các yêu cầu mới của khách thuê.

Dù triển vọng chung được đánh giá tích cực, Cushman & Wakefield lưu ý rằng tác động của AI vẫn phụ thuộc vào tốc độ ứng dụng thực tế và khả năng thích ứng của thị trường lao động. Tuy vậy, trong kịch bản cơ sở, AI được xem là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của bất động sản thương mại thập kỷ tới, đặc biệt tại các thị trường mới nổi như Việt Nam.

Phương Uyên